解析房地产居间合同条款的法律效力

奚正辉


案例：出售方刘先生委托房地产中介公司出售上海市闵行区一套公寓房屋，总价为人民币320万元。2008年3月4日，中介公司找到了买受方张女士，三方遂签署了《房地产居间合同》，居间合同对房屋买卖的条件约定的非常清楚，而且居间合同第6.3条约定：“甲、乙双方签署本合同后，任何一方违约或双方合意解除本合同，导致双方无法签署买卖合同的，违约方或合意解除合同的双方应向丙方支付实际成交价格的1％，作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐性成本及违约赔偿。”同日出售方收到了中介公司转付的定金5万元。

　　2008年3月8日，出售方与买受方签署了《解约协议》，协议约定：因出售方违约，同意双倍返还定金10万元给买受方，双方签署的《房地产居间合同》解除。

　　中介公司遂到上海市闵行区人民法院起诉出售方刘先生要求支付总房价的1％，即32000.00元。

　　闵行法院判决依据《合同法》第40条的规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故判决驳回中介公司的诉讼请求，中介公司不服，提出上诉，后双方调解达成一致刘先生适当补偿中介公司后结案。
　　本文着重讨论居间合同约定出售方或买受方违约导致房屋买卖合同无法签订时，出售方或买受方承担违约责任条款的效力问题。

一、 法律对居间合同的规定

　　目前中介公司的操作方式都是以居间的方式进行，这已经在业内形成共识。作为居间合同，《合同法》第426条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
　　合同法区分了两种情况：促成合同成立，中介公司有权要求支付报酬；未促成合同成立，中介公司可以要求必要费用。这里的合同应该是指房地产买卖合同，但是居间合同约定了买卖合同的所有条款，而且中介公司促成买卖双方签署了，应该视为已经促成买卖合同成立。故笔者认为，当买卖双方违约不肯签订买卖合同，中介公司有权要求支付报酬，这在法理上应该没有问题，但在实际操作中，法院支持的很少，因为法院往往看结果，注重形式。
　　中介公司提起诉讼，诉讼方式主要有三种情况：1、促成房地产买卖合同成立，要求支付报酬；2、因买卖双方违约，未促成房地产买卖合同成立，要求支付必要费用；3、因买卖双方违约，未促成房地产买卖合同成立，要求支付违约金。前面两种法律有明确规定，其实第3种《合同法》第107条也有规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

二、 格式条款的理解

　　居间合同由三方签署即生效，作为合同当然可以约定违约条款，审判实践中，该违约条款往往被认定为格式条款而无效。
　　所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　作为格式条款必须满足三个条件：1、提供者预先拟定的；2、重复使用的；3、未与对方协商的，对方不可能修改的。
　　本案例中中介公司用笔填写了违约金实际成交价格的1％，笔者认为该条款未必构成格式条款，因为该条款是手写的，而且该违约金根据不同案件是双方协商约定的。
　　即使该条款被法院认为是格式条款，也未必就无效，因为只有符合了《合同法》第40条规定的情形才被认定无效，其规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”目前法院认定格式条款的理由是中介公司提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其实细分一下，应该是加重对方责任，被认定无效。其实这里又有一个问题会有争议，如何认定加重对方责任。法院通常的理由是无论中介公司促成还是未促成合同成立，都要对方支付1％，是加重了对方的责任，故认定无效。违约金的条款本身就存在过高或过低之分，对方完全可以依据合同法要求法院调整违约金。实际上，若该居间合同继续履行，中介公司可以获得2％的报酬，现因对方违约，导致中介公司损失了2％的服务费，该违约金相对损失而言还是低的。故笔者认为对方要求法院调低违约金，法院都不应该支持。若该违约金是合理的，就不存在加重对方责任，应该是有效条款。
　　其实违约金条款的效力问题，实质还是违约金高低的问题，案例中若中介公司约定违约金是1元，肯定不是格式条款，当然是有效了。从法院的判决思路而言，就存在一个困惑，违约金约订到多少算是格式条款。其实笔者认为，在案例中约定1％，是不高的，因为中介公司损失的是2％。笔者也见过有些中介公司约定的违约金达到了2％，若是这种情况，有可能因为违约金过高而被认定为格式条款。

　　其实法院的这种思路本身就是错误的，格式条款的认定不应该取决于违约金数额的高低，而是要满足格式条款的要件。笔者认为在案例中的违约金条款就不应该认定是格式条款，违约金的约定本来就有高低，而且当事人可以根据损失来调整。在市场经济如此发达的现在，动不动就被认定是无效条款，会有损交易安全，导致交易的不稳定，甚至影响一个行业的健康发展。当然买卖双方当事人遇到这种事情，也需要慎重，因为法官内各法官的思路看法也不太一样。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师



北京市政府


北京市股份合作制企业暂行办法
市政府

第一章 总 则
第一条 为促进股份合作制的发展，结合本市具体情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内各种行业、各种组织形式的企业实行股份合作制，均适用本办法。
第三条 本办法所称股份合作制，是指以合作制为基础，吸引股份制的一些做法，实行劳动群众劳动合作和资本合作相结合的组织形式。
第四条 实行股份合作制的企业，应遵循下列原则：
（一）职工自愿入股，并可吸收部分社会法人股。股金自定，股权平等，同股同利，利益共享，风险共担；
（二）企业财产实行共同共有和按份共有；
（三）实行按劳分配与按股分红相结合的分配方式。
第五条 企业依法取得法人资格，独立核算、自负盈亏，以其全部财产独立承担民事责任。企业的财产和合法权益及正当经营活动受国家法律保护，任何机关、团体和个人不得侵犯或非法干涉。


第二章 企业的设立
第六条 设立股份合作制企业，可采取原有企业改建和新设立两种方式。
第七条 设立新股份合作制企业，发起人依照有关法律、法规到工商行政管理机关注册登记。登记时应向登记机关提供下列文件：
（一）发起人协议书；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）登记机关要求的其它有关文件。
第八条 原有企业改建股份合作制企业，应由职工（职工代表）大会提出申请，按行政隶属关系报市政府主管委（办）、区（县）体改部门或政府授权部门审查批准；北京市新技术产业开发试验区的原有企业改建股份合作制企业，由试验区管理办公室审查批准。报请审批时应向审批部
门提供下列文件：
（一）申请报告；
（二）实施方案；
（三）企业章程；
（四）职工（职工代表）大会的有关决议；
（五）由具有资格的资产评估机构出具的企业资产评估报告及产权归属证明；
（六）审批部门要求提供的其它有关文件。
第九条 原有企业改建股份合作制企业，应自批准之日起30日内，持审批部门的批准文件及本规定第七条规定的文件，向工商行政管理机关办理变更登记或注册登记，并到有关部门办理相应变更手续。
第十条 工商行政管理机关注册登记时，应在企业性质栏注明“股份合作”。


第三章 产权界定
第十一条 原有企业改建股份合作制企业时，必须对原企业现有资产进行评估，界定企业资产所有权的归属。
企业资产所有权的界定，应由企业资产所有者和企业主管部门依照国家有关规定会同有关部门认定；其中涉及国家资产的评估办法，执行国家的有关规定。
第十二条 对企业资产所有权的界定，应提交职工（股东）大会审议，报政府主管委（办）、区（县）体改部门或政府授权部门确认；北京市新技术产业开发试验区的企业由试验区管理办公室确认，并发给资产确认书；对企业资产中属于国家所有的部分，应上国家资产管理部门进行确
认，并发给资产确认书。
第十三条 原有企业改建股份合作制企业，其产权界定的原则为：
（一）凡国家投资形成的资产，其产权归国家所有； （二）联合经济组织投资形成的资产，其产权归该联合经济组织所有； （三）其它法人投资形成的资产，其产权由投资的法人氖； （四）集体企业历年公共积累形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有； （五）职工个
人投资及其历年积累形成的资产，能明确其投资主体的，其产权归职工个人所有，难以明确其投资主体的，其产权归企业劳动者集体共同共有； （六）接受无偿资助和捐赠所形成的资产，其产权归原企业资产所有者所有； （七）企业按照国家法律、法规和国家政策规定享受的优惠，包
括税前还贷和各种减免税所形成的资产，除事前国家明确确定为国有资产外，其产权归原企业资产所有者所有。
第十四条 原国有企业改建股份合作制企业，其存量资产归国家所有。
第十五条 原集体企业或小型国有企业改建股份合作制企业，原有企业属于职工个人的奖金节余、工资储备基金，可以转入改建后的股份合作制企业，继续用作支付职工的奖金和工资，或者划归职工个人所有，并折成个人股份投入到企业。


第四章 股权设置
第十六条 股份合作制企业的股东可以用货币投资，也可以用建筑物、厂房、机器设备等有形资产，或非专利技术等无形资产折价入股。 以无形资产作价所折股份，其金额一般不得超过企业注册酱的百分之二十。
第十七条 股份合作制企业，其股权设置由职工个人股、集体共有股、法人股构成。 （一）职工个人股，是指职工个人以其合法财产折股或以资金、技术等投入形成的股份。职工个人股股权归职工个人所有。 （二）集体共有股，是指原有企业改建股份合作制个业时，划归企业劳动
者集体共同共有的资产折股形成的股份，其股权由职工大会或职工大会设立的职工持股会持有。职工持股会的成员由职工大会选举的股权代表组成。 （三）法人股，是指企业法人或具有法人资格的事业单位、社团法人及联合经济组织，以其合法可支配的资产投入到股份合作制企业形成的
股份。法人股一般应为优先股。
第十八条 股份合作制企业不设立国家股。原有企业改建为股份合作制企业时，国有资产可以作为借入资金，也可以由本企业职工出资购买或实行融资租赁作为借入资金的，由企业按规定向其主管部门缴纳资金占用费；实行融资租赁的，由企业按租赁合同在规定所限内向出租方缴纳租
金。
第十九条 凡股份合作制企业的职工，均有权按照企业章程认购一定数额的股份。企业应规定每个职工认购股份数额的上限和下奶。新设立的股份合作制企业，职工个人股本应在企业总股本中占主体。原有企业改建为股份合作制企业的，职工个人股和集体共有股的股本总额应在企业总
股本中占主体。
第二十条 职工个人股原则上不得退股。但遇职工调出、辞退、辞职、除名、退休、亡故等情况，可由企业按章程规定收购这部分职工持有的股份。
第二十一条 股份合作制企业不印制股票，只发给出资证明书，做为投次证明及分红依据。在企业规定的持股限额内，允许职工个人股在本企业内转让；法人股的转让，必须向本企业申报，并办理过户手续。各类股金的转让一律以其法定赁证为依据。

第五章 收益分配
第二十二条 股份合作制企业应按照国家规定健全财务、会计、统计制度，按期报送财务会计报表，并定期向本企业职工报告财收支状况，接受监督。
第二十三条 股份合作制企业在按规定提取的工资、奖金总额内，自主决定内部分配形式。
第二十四条 股份合作制企业的实现利润依法缴纳所得税。
第二十五条 股份合作制企业在依法缴纳所和税、费和各项基金后的利润，除国家另有规定外，按照下列程序分配： （一）被没收的财物损失，支付各面税收的滞纳金和罚款。 （二）弥补企业的前年度亏损。 （三）提取法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项后的10％提取，
当法定公积金达到注册资本50％时可不再提取。 （四）提取公益金。 （五）提取任意盈余公积金。 （六）提取职工积累基金。按份记入企业职工个人名下，转换为个人股金，用于企业扩大再生产。在企业生产、经营存续期间，职工个人不得随意提取。特殊情况，经职工（股东）大
会同意，参照第二十条规定办理。 （七）提取分红基金。 企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分配。
第二十六条 股份合作制企业税后各项基金的具体分配比例，由企业职工（股东）大会根据企业章程及经营状况决定。
第二十七条 个人股金红利依法缴纳个人收入所得税，并由企业代扣代缴。
第二十八条 集体共有股分得的股利，可拿出一定比例分配给现职职工。具体分配比例及标准由各委（办）、各区（县）自定。剩余部分可单独列账，企业扩股时，可转增集体共有股股本。现职职工的分配可以直接分配给职工，或者将分配的股利记入职工个人账户，由企业有偿使用。


第二十九条 股份合作制企业当年无利润时，不得分配股利。
第三十条 股份合作制企业公积金主要用于弥补亏损、转增股本、发展生产等。
第三十一条 股份合作制企业公益金主要用于企业的职工集体福利支付。
第三十二条 股份合作制企业，应按规定参加职工失业、养老、医疗保险。逐步扩大集体福利事业。
第三十三条 股份合作制企业年度发生亏损时，按国家规定用以后年度利润弥补，不足的部分，依次以公积金、集体共有股金、个人股金进行补偿。


第六章 管理体制
第三十四条 股份合作制企业实行股东大会和职工大会合一的制度。职工（股东）大会或代表大会是企业的最高权力机构。 职工（股东）大会或代表大会拥有下列权力： （一）审议、批准理事会和监事会的报告； （二）批准企业年度预、决算方案和利润分配方案； （三）对企
业增加或减少注册资本作出决议； （四）选举和罢免理事会和监事会成员，决定其报酬及支付办法； （五）对企业重大发展战备问题作出决议； （六）修改企业章程； （七）企业章程规定的其它权力。
第三十五条 规模较大的股份合作制企业应设立理事会。理事会是股份合作制企业的常设机构，负责职工（股东）大会闭会期间的工作。理事会的人员组成、产生方式及职责范围由职工（股东）大会确定，并直接向职工（股东）大会负责。 理事会行使下列职权： （一）决定召开职
工（股东）大会并向大会报告工作； （二）执行职工（股东）大会的决议； （三）审定公司发展规划、年度生产经营计划； （四）审议企业的年度财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损的方案； （五）制定企业增、减注册资本方案； （六）制定发行企业债券的方案； （
七）制定企业分立、合并、终止的方案； （八）聘任和解聘包括经理、会计主管人员等高级管理人员，决定其报酬及支付办法； 未设理事会的股份合作制企业，由职工（股东）大会聘任和解聘经理、会议会计主管人员等高级管理人员，决定其报酬及支付办法； （九）企业章程规定的
其他职权。
第三十六条 股份合作制企业可以设立监事会，直接向职工（股东）大会负责，对理事会及其成员以及企业经理等管理人员先例监督职责。并向职工（股东）大会报告工作。
第三十七条 规模较小的股份合作制企业，可以不设理事会和监事会，其职权由职工（股东）大会确定的人员负责。
第三十八条 股份合作制企业实行民主管理，职工（股东）大会应定期召开。
第三十九条 股份制企业设理事会的，理事长任法定代表人，经理由理事会聘任或解聘；未设理事会的，经理任法定代表，经理由职工（股东）大会选举产生。 经理应定期向理事会和职工（股东）大会报告工作，听取意见，接受监督。


第七章 变更与清算
第四十条 股份合作制企业的合并与分立必须由职工（股东）大会作出决议。
第四十一条 股份合作制企业合并与分立应按有关规定由合并或分立各方签订协议、明确划分资产、处理好债权、债务。
第四十二条 股份合作制企业发生合并与分立时，可直接到工商行政管理部门办理变更登记或注册登记。
第四十三条 股份合作制企业因解散、被依法撤消、宣告破产或其它原因而终止的，应按国家有关规定成立清算组织，做好清产和各种债务的清偿工作。 清算结束后的剩余财产，按各股东的股份所占比例进行分配。其中职工集体共有股分得的财产，交政府授权的专门机构，用于原企
业职工的失业保险、养老保险等事项，专款专用。
第四十四条 股份合作制企业终止清算结束后，清算组织应当提出清算报告，经批准登记注册的会议师事务所、审计事务所或资产评估机构验证，报原登记机关申请注销登记，并予以公告。


第八章 附 则
第四十五条 本办法执行中的具体问题，由市体改委负责解释。
第四十六条 市政府各有关委（办）、局，各区（县）人民政府，以及北京市新技术产业开发试验区可以根据本办法制定实施细则，报市体改委审核同意后执行。
第四十七条 市政府各有关委（办）、局，各区（县）人民政府在本办法发布之前自行制定的有关股份合作制的试行办法，凡与本办法有抵触的，一律停止执行。
第四十八条 本办法自发布之日起施行。




1994年7月25日