化工部


关于印发《北京化工商品交易所管理规定（暂行）的通知》
1994年6月4日，化工部

通知
北京化工商品交易所：
经修改的《北京化工商品交易所管理规定（暂行）》业经北京化工商品交易所管理委员会和理事会讨论通过，现予印发。请按照本规定的精神，进一步规范交易，修改有关规章制度。原化政发（1993）239号文印发的《北京国家化工交易市场暂行规定》自即日起废止。

北京化工商品交易所管理规定（暂行）

第一章 总则
第一条 为了发展社会主义市场经济，完善市场机制，建立统一、高效、畅通的化工商品市场体系，充分发挥北京化工商品交易所（英译：Ｂｅｉｊｉｎｇ ＣｈｅｍｉｃａｌｓＥｘｃｈａｎｇｅ，缩写ＢＣＥ；以下简称化交所）对化工生产、流通、消费的调节功能，根据国家有关政策法规，制定本规定。
第二条 化交所由化学工业部和北京市人民政府批准建立，属非营利性全民所有制企业法人。
第三条 化交所以会员制为基本组成形式。
第四条 化交所的任务是提供公开、公平、公正竞争的交易场所，规范化地组织化工商品的现货交易和期货交易。
第五条 在化交所内进行的交易活动，都必须遵守本规定。

第二章 管理委员会
第六条 化交所管理委员会由化学工业部和北京市人民政府及其所属有关管理部门的负责同志组成。化交所在管理委员会的指导、监督下进行工作。
第七条 管理委员会的主要职能：
（一）监督和指导化交所的工作；
（二）制定《北京化工商品交易所管理规定（暂行）》，审批《北京化工商品交易所章程》；
（三）协调化交所运行中涉及到的有关政策以及部门之间、行业之间、地区之间的关系；
（四）审议并批准理事会的工作报告，必要时审议会员大会、理事会、化交所和总裁的决定；
（五）推荐理事长人选。

第三章 组织机构
第八条 化交所实行会员制，设立会员大会。会员大会每年召开一次，负责审议和通过理事会提交的有关重要文件和决议案。会员大会闭会期间，由理事会行使其职权。
第九条 化交所设立理事会，接受管委会领导。理事会由政府有关部门和会员代表组成，并经会员大会选举通过产生。理事会为会员大会的重大事务决策机构，对会员大会负责。其主要职能是：（一）决定化交所内部的重大事项；（二）批准接受会员；（三）聘任化交所的总裁。
第十条 化交所设立监事会，接受管委会领导。监事会由政府有关部门的负责同志组成，并经会员大会通过产生。监事会监察化交所内的交易活动并仲裁化交所会员在交易中产生的纠纷，对管委会负责。
第十一条 化交所实行理事会领导下的总裁负责制。总裁是化交所的法人代表，对理事会负责。

第四章 会员、交易员和出市代表
第十二条 化交所会员分为全权会员和自营会员。全权会员可以从事自营业务和代理业务；自营会员只能从事自营业务。
第十三条 化交所自营会员必须具备下列条件：
（一）经工商行政管理部门注册登记，具有独立法人资格的经济实体；
（二）拥有注册资本金：生产型企业500万元以上，流通型企业200万元以上；经纪公司1000万元以上；
（三）在化交所的年交易额在3000万元以上；
（四）承认并遵守化交所的各项规章制度；
（五）商业信誉好。
第十四条 全权会员除具备第十三条条件外，还须具备下列条件：
（一）代理业务要符合化交所业务发展的要求；
（二）具有开展代理业务的专业人员；
（三）拥有专用于代理业务的单独核算的运营资金。
第十五条 凡具备会员条件的单位，向化交所提出申请，经理事会批准后，即为化交所的会员。
第十六条 会员平等享受和承担化交所章程所赋予的权利和义务。
第十七条 会员可派若干名经化交所培训合格和审查注册的交易员参与化交所的交易活动，取得交易员资格的人员可进场交易，为本会员的出市代表。
第十八条 出市代表只能按照本会员的交易指令进行交易，不得接受其他会员或非会员的直接指令。

第五章 交易
第十九条 化交所会员按照公开、公平、公正竞争的原则在化交所内进行交易。在化交所内的交易活动受本规定保护。
第二十条 会员必须严格按照《北京化工商品交易所交易规则》和有关规定进行交易。在化交所内签订的合约，经化交所签证后即具有法律效力。
第二十一条 交易品种为化工商品。
第二十二条 交易方式为计算机竞价买卖，必要时可采用征购和拍卖的方式。
第二十三条 化交所的交易形式为现货交易（包括远期合约转让交易）；待条件成熟，即同时开展现货、期货交易。
第二十四条 现货交易和期货交易的合约文本由化交所统一规定和制作。
第二十五条 为防止交易过程中的过度投机和垄断操纵，化交所实行限制会员持仓量的规定，控制买卖双方的交易行为。
第二十六条 禁止会员下列交易行为：
（一）在场外非法转让合约；
（二）利用内幕消息从事交易；
（三）制造或散布虚假的信息；
（四）以操纵市场为目的的联手交易；
（五）以直接或间接的方法扰乱交易秩序。

第六章 代理
第二十七条 代理是指全权会员受理非会员的委托，根据委托方的指令进行交易的行为。
自营会员不得受理代理业务。
全权会员受理代理业务，必须制订《代理章程》等完整的法律文书，报化交所备案。
第二十八条 非化交所会员单位可以自由选择全权会员代理买卖业务。
第二十九条 化交所具对会员负责，代理者必须对被代理者全权负责。
三十条 会员的自营业务和代理业务的帐册必须分开。
第三十一条 化交所有权对代理业务进行监督检查。

第七章 价格
第三十二条 化交所内交易价格为含税价格，是化交所核准的该商品质量品级和指定仓库交货的价格。法定报价货币为人民币。
第三十三条 化交所内的交易价格随行就市。
第三十四条 化交所采用限定涨、跌价幅和最小变动价位的办法管理行市。
第三十五条 每一个交易日的交易品种、成交数量、成交价格等信息由化交所统一发布。

第八章 交割与结算
第三十六条 交易成交后，买卖双方均应向市场缴纳手续费。手续费的费率确定和调整，由化交所报请物价部门批准后执行。
第三十七条 化交所对所有签证后的合约负责，包括承担代替违约者履行合约的责任。但对违约方造成的经济损失，化交所有权追偿并给予处罚。
第三十八条 化交所定期通知合约的交割日期。对需要进行实物交割的合约，按化交所的有关规定进行。
第三十九条 化交所实行交易保证金制度。
第四十条 化交所设立结算机构，对化交所内的交易业务进行统一结算。

第九章 监督、仲裁、处罚
第四十一条 化交所对会员的交易行为有监督权，有调解会员之间因交易而发生的纠纷的职能，有权按有关规定对违纪、违章行为进行处罚。
第四十二条 化交所的仲裁机构为监事会。监事会的仲裁决定为化交所的最终裁决，由化交所执行。
第四十三条 化交所执行监督、处罚可通过以下方式进行：
（一）听取会员申诉；
（二）受理对会员的不正当行为的指控；
（三）调查会员的帐务及交易情况；
（四）调查会员的帐册及文件；
（五）以书面方式通知会员停止或纠正不正当行为。
第四十四条 对会员违规行为。按化交所的有关规定予以处罚。
第四十五条 化交所工作人员违反本规定的，按化交所的有关规定予以处罚。
第四十六条 对触犯法律的行为提交司法机关处理。

第十章 附则
第四二七条 本规定的解释权归化交所管理委员会。
第四十八条 本规定自化学工业部和北京市人民政府批准之日起施行。


律师办理建设用地使用权取得业务操作指引

（征求意见稿） 北京市中经律师事务所 孟凡胜

注：本人从事土地法律研究多年，代理了很多有关建设用地使用权的案件，特把经验加以总结，供律师和其他朋友参考使用，有何意见，请发电子邮件到：mfslawyer@163.com.本人将不胜感激。
目 录

概述：建设用地使用权制度的建立和发展 1
第一章 一 般 规 定 3
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引 6
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 10
第四章 律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务操作指引 11
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引 15
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 18

概述：建设用地使用权制度的建立和发展
土地是最要的生产和生活资料。1949年10月1日中华人民共和国成立以后，中国共产党领导全国人民进行了土地改革运动，消灭了土地剥削制度，实行耕者有其田的制度。在二十世纪五十年代的社会主义改造运动中，我国逐渐消灭了土地私有制，形成了土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这种土地所有权制度在1956年社会主义改造基本完成时基本建立，并最终通过1982年12月4日修订的《宪法》第10条得到我国基本法律的肯定。1982年12月4日修订的《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
改革开放以前，在社会主义计划经济条件下，我国主要实行国有土地的无偿划拨使用制度，即通过行政划拨的方式，将国有土地交给各公有制经济单位无偿、无期限、无转让的使用，这种土地使用权形式至今仍在一定范围内适用。到20世纪70年代末，随着改革开放的进行，我国经济模式由计划经济逐步转变为市场经济，外商投资企业在我国境内出现。由于外商投资企业是具有私有性和营利性的自主经营、自负盈亏的利益主体，因此，对外商投资企业的用地不能够继续沿用无偿划拨方式，出现了有偿提供场地使用权的市场方式，我国政府开始向外商投资企业收取场地使用费。1979年7月1日颁布的《中外合资经营企业法》第5条第3款规定：“中国合资者的投资可包括为合资企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国投资者投资的一部分，合资企业应向中国政府交纳使用费”。这里的“场地使用权”就是一种土地使用权。我国土地使用权制度的改革由此而开始。
1988年4月12日通过的宪法修正案第2条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地使用权制度以宪法形式被肯定下来，其后的《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规，进一步完善了国有土地的有偿使用制度。2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》将通过出让和划拨途径取得的国有土地使用权定名为“建设用地使用权”。至此，建设用地使用权得到我国基本法律的明确肯定。
建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，权利人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施拥有所有权。建设用地使用权具有以下特点：①主体的广泛性。建设用地使用权的主体相当广泛，国家机关、公益事业单位、法人、非法人组织以及自然人，都可以依法取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人。②客体的特定性。建设用地使用权必须设立在国有建设用地上。农民所有的建设用地以及农用地上不能设立建设用地使用权。③期限的确定性。主要是指以出让方式取得的建设用地使用权有明确的法定存续期限。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地使用期限为70年，工业用地使用期限为50年，教育、科学、文化、卫生、体育用地使用期限为50年，商业、旅游、娱乐用地使用期限为40年，综合或者其他用地使用期限为50年。④建设用地使用权的取得一般是有偿的，而且要采取一定的公开竞价方式取得。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。以前以划拨方式取得的建设用地使用权再转让的，必须改为有偿出让的方式。⑤可转让性。建设用地使用权人有权依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
在建设用地使用权制度之外，我国还存在着国有土地租赁制度。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给用地者使用，由使用者和县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于国有土地有偿使用的形式之一，是建设用地使用权出让方式的补充。我国国有土地租赁制度于1993年开始试点，最早的规范性文件是《关于境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。租赁国有土地使用权具有以下特点：①权利的标的是国有土地，而且是建设用地；②承租人需要和出租人签订租赁合同，租赁合同是承租人取得土地使用权的依据；③租赁国有土地使用权必须依据法律法规的规定，且租赁期限依据合同的约定，长短不同；④租赁国有土地使用权需要登记；⑤租赁国有土地使用权具有一定的可转让性，承租人可以依法转让其租赁国有土地使用权。目前国有土地租赁，主要适用于将划拨土地使用权转让或出租、企业改制以及其他改变土地用途后依法应当有偿使用的情况。
在划拨、出让和租赁等使用国有建设用地的形式之外，还存在着外商投资企业交纳土地使用费（场地使用费）、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权授权经营等方式而取得国有建设用地使用权的形式。但这些形式不是国有建设用地使用权有偿使用的主要形式，适用范围受到严格的限制，所占比重很小。从国有土地有偿使用制度的历史发展趋势来看，这些形式最终都会统一到有偿出让的形式中来。有鉴于此，下文没有对这三种取得方式的具体操作规程进行详细的论述，可以参照建设用地使用权有偿出让的操作规程进行。
第一章 一 般 规 定
1.制定目的和依据
为了规范和指导律师办理建设用地使用权取得（土地一级市场）法律业务，提高律师的服务质量和水平，依据我国现行有关建设用地使用权取得的法律法规和政策，制定本指引。

2.概念界定
2.1 建设用地使用权，原称国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2.2 建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.3 协议出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
2.4 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
2.5 拍卖出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.6 挂牌出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.7 出让方案是指，在土地出让过程中，市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的，供土地行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案，主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。

3.律师办理建设用地使用权取得业务的基本原则
3.1律师办理建设用地使用权取得业务，必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律，必须以事实为根据，以法律为准绳。
3.2律师应当坚持依法对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织或个人的非法干涉，维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
3.3律师应当努力专研土地法律理论，掌握土地法律法规及政策的现状和发展方向，提高法律风险的防范意识，预防纠纷的产生。
3.4律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。

4.律师办理建设用地使用权取得业务的前提和要求
4.1律师办理建设用地使用权取得业务，应当了解土地市场的基本情况，熟悉相关的法律、法规和政策，注意当地市、县人民政府及国土资源行政主管部门的有关具体规定，熟悉行政机关办理相关业务的权限和程序。
4.2律师办理建设用地使用权取得业务，应根据与委托人签订的委托协议，在委托权限内以委托人的名义依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3律师在办理业务中得知的当事人的商业秘密和当事人认为有保密必要的其他事项以及其他个人隐私、商业秘密等，依法予以保守秘密。

5. 本指引的适用范围
本操作指引适用于律师从事建设用地使用权取得的非诉讼法律服务。在与建设用地使用权相关的诉讼业务中也可以参考使用。

6 .主要法律依据