建设部


建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知
建设部




国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、有关计委，各计划单列
市建委，新疆生产建设兵团：
根据建设部《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》（建标〔1998〕244号）的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《房地产估价规范》，经有关部门会审，批准为推荐性国家标准，编号为ＧＢ／Ｔ50291—1999，自1999年6月1日起施行
。
本规范由建设部负责管理，中国房地产估价师学会负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

1 总则
1．0．1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1．0．2 本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3 房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2 术语
2．0．1 房地产 ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ， ｒｅａｌ ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ
土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2 房地产估价 ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｐ－ｐｒａｉｓａｌ， ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｖａｌｕａｔｉｏｎ
专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3 估价对象 ｓｕｂｊｅｃｔ ｐｒｏｐｅｒｔｙ
一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0．4 估价目的 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｐｕｒｐｏｓｅ
估价结果的期望用途。
2．0．5 估价时点 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｄａｔｅ， ｄａｔｅｏｆ ｖａｌｕｅ
估价结果对应的日期。
2．0．6 客观合理价格或价值 ｖａｌｕｅ
某种估价目的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7 公开市场 ｏｐｅｎ ｍａｒｋｅｔ
在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2．0．8 公开市场价值 ｏｐｅｎ ｍａｒｋｅｔ ｖａｌ－ｕｅ
在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
2．0．9 类似房地产 ｓｉｍｉｌａｒ ｐｒｏｐｅｒｔｙ
与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
2．0．10 同一供求圈 ｃｏｍｐａｒａｂｌｅ ｓｅａｒｃｈａｒｅａ
与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
2．0．11 最高最佳使用 ｈｉｇｈｅｓｔ ａｎｄ ｂｅｓｔｕｓｅ
法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
2．0．12 市场比较法 ｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉ－ｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｓａｌｅｓ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．13 收益法 ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｉｎ－ｃｏｍｅ ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．14 成本法 ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．15 假设开发法 ｈｙｐｏｔｈｅｔｉｃａｌ ｄｅ－ｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｍｅｔｈｏｄ， ｒｅｓｉｄｕａｌ ｍｅｔｈｏｄ
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．16 基准地价修正法 ｌａｎｄ ｄａｔｕｍｖａｌｕｅ ｍｅｔｈｏｄ
在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
2．0．17 潜在毛收入 ｐｏｔｅｎｔｉａｌ ｇｒｏｓｓ ｉｎ－ｃｏｍｅ
假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
2．0．18 有效毛收入 ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｇｒｏｓｓ ｉｎ－ｃｏｍｅ
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
2．0．19 运营费用 ｏｐｅｒａｔｉｎｇ ｅｘｐｅｎｓｅｓ
维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
2．0．20 净收益 ｎｅｔ ｉｎｃｏｍｅ， ｎｅｔ ｏｐｅｒ－ａｔｉｎｇ ｉｎｃｏｍｅ
由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
2．0．21 建筑物重置价格 ｒｅｐｌａｃｅｍｅｎｔｃｏｓｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
2．0．22 建筑物重建价格 ｒｅｐｒｏｄｕｃｔｉｏｎｃｏｓｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
2．0．23 物质上的折旧 ｐｈｙｓｉｃａｌ ｄｅｐｒｅ－ｃｉａｔｉｏｎ， ｐｈｙｓｉｃａｌ ｄｅｔｅｒｉｏｒａｔｉｏｎ
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
2．0．24 功能上的折旧 ｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ ｄｅ－ｐｒｅｃｉａｔｉｏｎ， ｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ ｏｂｓｏｌｅｓｃｅｎｃｅ
建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
2．0．25 经济上的折旧 ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｄｅｐｒｅ－ｃｉａｔｉｏｎ， ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｏｂｓｏｌｅｓｃｅｎｃｅ
建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
2．0．26 估价结果 ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ ｏｆ ｖａｌｕｅ
关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
2．0．27 估价报告 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｒｅｐｏｒｔ
全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3 估价原则
3．0．1 房地产估价应遵循下列原则：
1 合法原则；
2 最高最佳使用原则；
3 替代原则；
4 估价时点原则。
3．0．2 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3．0．3 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
1 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；
2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；
3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；
4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；
5 上述情形的某种组合。
3．0．4 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3．0．5 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

4 估价程序
4．0．1 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：
1 明确估价基本事项；
2 拟定估价作业方案；
3 搜集估价所需资料；
4 实地查勘估价对象；
5 选定估价方法计算；
6 确定估价结果；
7 撰写估价报告；
8 估价资料归档。
4．0．2 明确估价基本事项主要应包括下列内容：
1 明确估价目的；
2 明确估价对象；
3 明确估价时点。
注：1 估价目的应由委托方提出；
2 明确估价对象应包括明确估价对象
的物质实体状况和权益状况；
3 估价时点应根据估价目的确定，采
用公历表示，精确到日；
4 在明确估价基本事项时应与委托方
共同商议，最后应征得委托方认可。
4．0．3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。
估价作业方案主要应包括下列内容：
1 拟采用的估价技术路线和估价方法；
2 拟调查搜集的资料及其来源渠道；
3 预计所需的时间、人力、经费；
4 拟定作业步骤和作业进度。
4．0．4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1 对房地产价格有普遍影响的资料；
2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
3 相关房地产交易、成本、收益实例资料；
4 反映估价对象状况的资料。
4．0．5 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其
周围环境或临路状况进行拍照等。
4．0．6 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5 估价方法
5．1 估价方法选用
5．1．1 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
5．1．2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
5．1．3 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
5．1．4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
5．1．5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5．1．6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5．1．7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
5．2 市场比较法
5．2．1 运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
1 搜集交易实例；
2 选取可比实例；
3 建立价格可比基础；
4 进行交易情况修正；
5 进行交易日期修正；
6 进行区域因素修正；
7 进行个别因素修正；
8 求出比准价格。
5．2．2 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
搜集交易实例应包括下列内容：
1 交易双方情况及交易目的；
2 交易实例房地产状况；
3 成交价格；
4 成交日期；
5 付款方式。
5．2．3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产；
2 成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；
3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5．2．4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容：
1 统一付款方式；
2 统一采用单价；
3 统一币种和货币单位；
4 统一面积内涵和面积单位。
注：1 统一付款方式应统一为在成交日期
时一次总付清；
2 不同币种之间的换算，应按中国人
民银行公布的成交日期时的市场汇率
中间价计算。
5．2．5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
1 有利害关系人之间的交易；
2 急于出售或购买情况下的交易；
3 受债权债务关系影响的交易；
4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
6 相邻房地产的合并交易；
7 特殊方式的交易；
8 交易税费非正常负担的交易；
9 其他非正常的交易。
注：1 当可供选择的交易实例较少，确
需选用上述情形的交易实例时，应对
其进行交易情况修正；
2 对交易税费非正常负担的修正，
应将成交价格调整为依照政府有关规
定，交易双方负担各自应负担的税费
下的价格。
5．2．6 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
5．2．7 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
5．2．8 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑
结构，楼层，朝向等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
5．2．9 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5．2．10 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。
5．2．11 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
5．3 收益法
5．3．1 运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料；
2 估算潜在毛收入；
3 估算有效毛收入；
4 估算运营费用；
5 估算净收益；
6 选用适当的资本化率；
7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5．3．2 净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
1 出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
2 商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3 生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
5．3．3 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。
有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、远营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5．3．4 在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
1 每年基本上固定不变；
2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减；
3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；
4 其他有规则的变动情形。
5．3．5 资本化率应按下列方法分析确定：
1 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
Ｒ＝Ｍ·ＲM＋（1－Ｍ）ＲE （5．3．5）
式中 Ｒ——资本化率（％）；
Ｍ——贷款价值比率（％），抵押贷款额
占房地产价值的比率；
ＲM——抵押贷款资本化率（％），第一年
还本息额与抵押贷款额的比率；
ＲE——自有资本要求的正常收益率
（％）。
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
5．3．6 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：
ＲO＝Ｌ·ＲL＋Ｂ·ＲB （5．3．6）
式中 ＲO——综合资本化率（％），适用于土地
与建筑物合一的估价；
ＲL——土地资本化率（％），适用于土地
估价；
ＲB——建筑物资本化率（％），适用于建
筑物估价；
Ｌ——土地价值占房地价值的比率
（％）；
Ｂ——建筑物价值占房地价值的比率
（％），Ｌ＋Ｂ＝100％
5．3．7 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。收益法的基本公式如下：
ｎ Ａi
Ｖ＝∑－－－－－－－ （5．3．7）
ｉ
i=1 （1＋Ｒ）
式中 Ｖ——收益价格（元，元／平方米）；
Ａi——未来第ｉ年的净收益（元，元／
平方米）；
Ｒ——资本化率（％）；
ｎ——未来可获收益的年限（年）。
5．3．8 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
5．3．9 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
ＡO－ＶB·ＲB
ＶL＝－－－－－－－ （5．3．9－1）
ＲL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
ＡO－ＶL·ＲL
ＶB＝－－－－－－－ （5．3．9－2）
ＲB
式中 ＡO——土地与地上建筑物共同产生的
净收益（元，元／平方米）；
ＶL——土地价值（元，元／平方米）；
ＶB——建筑物价值（元，元／平方米）。
5．4 成本法
5．4．1 运用成本法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2 估算重置价格或重建价格；
3 估算折旧；
4 求出积算价格。
5．4．2 重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
1 土地取得费用；
2 开发成本；
3 管理费用；
4 投资利息；
5 销售税费；
6 开发利润。
注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
5．4．3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5．4．2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。
5．4．4 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
5．4．5 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
5．4．6 建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。
建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
5．4．7 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
5．4．8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
5．4．9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
1 直线法下的建筑物现值计算公式：
ｔ
Ｖ＝Ｃ－（Ｃ－Ｓ）－ （5．4．9－1）
Ｎ
2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算
公式：
2 ｔ
Ｖ＝Ｃ（1－－） （5．4．9－2）
Ｎ
3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
Ｖ＝Ｃ·ｑ （5．4．9－3）
式中 Ｖ——建筑物现值（元，元／平方米）；
Ｃ——建筑物重置价格或重建价格（元，
元／平方米）；
Ｓ——建筑物预计净残值（元，元／平方米）；
ｔ——建筑物已使用年限（年）；
Ｎ——建筑物耐用年限（年）；
ｑ——建筑物成新率（％）。
注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑
物现值，估价人员都应亲临估价对象
现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程
度，根据建筑物的建成时间，维护、保
养、使用情况，以及地基的稳定性等，
最后确定应扣除的折旧额或成新率。
5．4．10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。
经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
5．4．11 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：
1 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；
2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；
4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
5．4．12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
5．4．13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
5．5 假设开发法
5．5．1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行：
1 调查待开发房地产的基本情况；
2 选择最佳的开发利用方式；
3 估计开发建设期；
4 预测开发完成后的房地产价值；
5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；
6 进行具体计算。
5．5．2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
5．5．3 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。
5．5．4 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
5．5．5 开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。
5．5．6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
5．6 基准地价修正法
5．6．1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关基准地价的资料；
2 确定估价对象所处地段的基准地价；
3 进行交易日期修正；
4 进行区域因素修正；
5 进行个别因素修正；
6 求出估价对象宗地价格。
5．6．2 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。
5．6．3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。
5．6．4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

6 不同估价目的下的估价
6．0．1 房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
1 土地使用权出让价格评估；
2 房地产转让价格评估；
3 房地产租赁价格评估；
4 房地产抵押价值评估；
5 房地产保险估价；
6 房地产课税估价；
7 征地和房屋拆迁补偿估价；
8 房地产分割、合并估价；
9 房地产纠纷估价；
10 房地产拍卖底价评估；
11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价；
12 其他目的的房地产估价。
6．1 土地使用权出让价格评估
6．1．1 土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．1．2 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6．10房地产拍卖底价评估进行。
6．1．3 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。
6．2 房地产转让价格评估
6．2．1 房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．2．2 房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。
6．2．3 房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
6．2．4 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6．3 房地产租赁价格评估
6．3．1 房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．3．2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。
住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
6．3．3 房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
6．3．4 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6．4 房地产抵押价值评估
6．4．1 房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
6．4．2 房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
6．4．3 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
6．4．4 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
2 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
6．4．5 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
6．4．6 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
6．4．7 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
6．4．8 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
6．5 房地产保险估价
6．5．1 房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6．5．2 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
6．5．3 保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。
保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
6．5．4 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
6．5．5 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
6．5．6 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
6．6 房地产课税估价
6．6．1 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
6．6．2 有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。
6．6．3 房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
6．7 征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1 征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2 征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3 拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5 实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
6．7．6 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行
。
6．8 房地产分割、合并估价
6．8．1 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
6．8．2 分割估价应对分割后的各部分分别估价。
6．8．3 合并估价应对合并后的整体进行估价。
6．9 房地产纠纷估价
6．9．1 房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
6．9．2 房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。
6．9．3 房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。
6．10 房地产拍卖底价评估
6．10．1 房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6．10．2 房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
6．11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价
6．11．1 企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是
否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
6．11．2 企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允
许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
6．11．3 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。
6．12 其他目的的房地产估价
6．12．1 其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。
6．12．2 房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

7 估价结果
7．0．1 对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
7．0．2 对不同估价方法估算出的结果应做下列检查：
1 计算过程是否有误；
2 基础数据是否准确；
3 参数选择是否合理；
4 是否符合估价原则；
5 公式选用是否恰当；
6 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
7．0．3 在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。
7．0．4 在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。
当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

8 估价报告
8．0．1 估价报告应做到下列几点：
1 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；
2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；
3 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；
4 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
8．0．2 估价报告应包括下列部分：
1 封面；
2 目录；
3 致委托方函；
4 估价师声明；
5 估价的假设和限制条件；
6 估价结果报告；
7 估价技术报告；
8 附件。
8．0．3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
8．0．4 估价报告应记载下列事项：
1 估价项目名称；
2 委托方名称或姓名和住所；
3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；
4 估价对象；
5 估价目的；
6 估价时点；
7 价值定义；
8 估价依据；
9 估价原则；
10 估价技术路线、方法和测算过程；
11 估价结果及其确定的理由；
12 估价作业日期；
13 估价报告应用的有效期；
14 估价人员；
15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；
16 估价的假设和限制条件；
17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
8．0．5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：
1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。
2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
8．0．6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：

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最高人民检察院


人民检察院办理未成年人刑事案件的规定
高检发研字〔2007〕1号

(2006年12月28日最高人民检察院第十届检察委员会第六十八次会议通过)


2007年1月9日发布



第一章　总 则
第二章　未成年人刑事案件的审查批准逮捕
第三章　未成年人刑事案件的审查起诉与出庭支持公诉
第四章　未成年人刑事案件的法律监督
第五章　未成年人案件的刑事申诉检察
第六章　附 则



第一章 总 则


第一条 为切实保障未成年犯罪嫌疑人、被告人和未成年罪犯的合法权益，正确履行检察职责，根据刑法、刑事诉讼法、未成年人保护法、预防未成年人犯罪法等有关法律的规定，结合人民检察院办理未成年人刑事案件工作实际，制定本规定。


第二条 人民检察院办理未成年人刑事案件，实行教育、感化、挽救的方针，坚持教育为主、惩罚为辅的原则。


第三条 人民检察院要加强同政府有关部门、共青团、妇联、工会等人民团体以及学校和未成年人保护组织的联系和配合，加强对违法犯罪的未成年人的教育和挽救，共同做好未成年人犯罪预防工作。


人民检察院办理未成年人刑事案件，可以应犯罪嫌疑人家属、被害人及其家属的要求，告知其审查逮捕、审查起诉的进展情况，并对有关情况予以说明和解释。


第四条 人民检察院办理未成年人刑事案件，应当依法保护涉案未成年人的名誉，尊重其人格尊严，不得公开或者传播涉案未成年人的姓名、住所、照片、图像及可能推断出该未成年人的资料。


人民检察院办理刑事案件，应当依法保护未成年被害人、证人以及其他与案件有关的未成年人的合法权益。


第五条 人民检察院一般应当设立专门工作机构或者专门工作小组办理未成年人刑事案件，不具备条件的应当指定专人办理。


未成年人刑事案件一般应当由熟悉未成年人身心发展特点，善于做未成年人思想教育工作的检察人员承办。


第六条 人民检察院办理未成年人刑事案件，应当考虑未成年人的生理和心理特点，根据其平时表现、家庭情况、犯罪原因、悔罪态度等，实施针对性教育。


第七条 未成年人刑事案件的法律文书和工作文书，应当注明未成年人的出生年月日。


对未成年犯罪嫌疑人、被告人、未成年罪犯的有关情况和办案人员开展教育感化工作的情况，应当记录在卷，随案移送。


第二章 未成年人刑事案件的审查批准逮捕


第八条 审查批准逮捕未成年犯罪嫌疑人，应当把是否已满十四、十六、十八周岁的临界年龄，作为重要事实予以查清。对难以判断犯罪嫌疑人实际年龄，影响案件认定的，应当作出不批准逮捕的决定，需要补充侦查的，同时通知公安机关。


第九条 审查批准逮捕未成年犯罪嫌疑人，应当注意是否有被胁迫情节，是否存在成年人教唆犯罪、传授犯罪方法或者利用未成年人实施犯罪的情况。


第十条 人民检察院审查批准逮捕未成年人犯罪案件，应当讯问未成年犯罪嫌疑人。


讯问未成年犯罪嫌疑人，应当根据该未成年人的特点和案件情况，制定详细的讯问提纲，采取适宜该未成年人的方式进行，讯问用语应当准确易懂。


讯问未成年犯罪嫌疑人，应当告知其依法享有的诉讼权利，告知其如实供述案件事实的法律规定和意义，核实其是否有自首、立功、检举揭发等表现，听取其有罪的供述或者无罪、罪轻的辩解。


讯问未成年犯罪嫌疑人，应当通知法定代理人到场，告知法定代理人依法享有的诉讼权利和应当履行的义务。


讯问女性未成年犯罪嫌疑人，应当有女检察人员参加。


第十一条 讯问未成年犯罪嫌疑人一般不得使用戒具。对于确有人身危险性，必须使用戒具的，在现实危险消除后，应当立即停止使用。


第十二条 人民检察院审查批准逮捕未成年犯罪嫌疑人，应当根据未成年犯罪嫌疑人涉嫌犯罪的事实、主观恶性、有无监护与社会帮教条件等，综合衡量其社会危险性，确定是否有逮捕必要，慎用逮捕措施，可捕可不捕的不捕。


第十三条 对于罪行较轻，具备有效监护条件或者社会帮教措施，没有社会危险性或者社会危险性较小，不会妨害诉讼正常进行的未成年犯罪嫌疑人，一般不予批准逮捕。


对于罪行比较严重，但主观恶性不大，有悔罪表现，具备有效监护条件或者社会帮教措施，不具有社会危险性，不会妨害诉讼正常进行，并具有下列情形之一的未成年犯罪嫌疑人，也可以依法不予批准逮捕：


（一）初次犯罪、过失犯罪的；


（二）犯罪预备、中止、未遂的；


（三）有自首或者立功表现的；


（四）犯罪后能够如实交待罪行，认识自己行为的危害性、违法性，积极退赃，尽力减少和赔偿损失，得到被害人谅解的；


（五）不是共同犯罪的主犯或者集团犯罪中的首要分子的；


（六）属于已满十四周岁不满十六周岁的未成年人或者系在校学生的；


（七）其他没有逮捕必要的情形。


第十四条 适用本规定第十三条的规定，在作出不批准逮捕决定前，应当审查其监护情况，参考其法定代理人、学校、居住地公安派出所及居民委员会、村民委员会的意见，并在《审查逮捕意见书》中对未成年犯罪嫌疑人是否具备有效监护条件或者社会帮教措施进行具体说明。


第十五条　未成年犯罪嫌疑人及其法定代理人因经济困难等原因没有聘请律师的，人民检察院应当告知其可以申请法律援助。


第三章 未成年人刑事案件的审查起诉与出庭支持公诉


第十六条　人民检察院审查起诉未成年人刑事案件，自收到移送审查起诉的案件材料之日起三日以内，应当告知该未成年犯罪嫌疑人及其法定代理人有权委托辩护人，告知被害人及其法定代理人有权委托诉讼代理人，告知附带民事诉讼的当事人及其法定代理人有权委托诉讼代理人。


对未成年犯罪嫌疑人、未成年被害人或者其法定代理人提出聘请律师意向，但因经济困难或者其他原因没有委托辩护人、诉讼代理人的，应当帮助其申请法律援助。


未成年犯罪嫌疑人被羁押的，人民检察院应当审查是否有必要继续羁押。


审查起诉未成年犯罪嫌疑人，应当听取其父母或者其他法定代理人、辩护人、未成年被害人及其法定代理人的意见。可以结合社会调查，通过学校、社区、家庭等有关组织和人员，了解未成年犯罪嫌疑人的成长经历、家庭环境、个性特点、社会活动等情况，为办案提供参考。


第十七条 人民检察院审查起诉未成年人刑事案件，应当讯问未成年犯罪嫌疑人。讯问未成年犯罪嫌疑人适用本规定第十条、第十一条的规定。


第十八条 移送审查起诉的案件具备以下条件的，检察人员可以安排在押的未成年犯罪嫌疑人与其法定代理人、近亲属等进行会见、通话：


（一）案件事实已基本查清，主要证据确实、充分，安排会见、通话不会影响诉讼活动正常进行；


（二）未成年犯罪嫌疑人有认罪、悔罪表现，或者虽尚未认罪、悔罪，但通过会见、通话有可能促使其转化，或者通过会见、通话有利于社会、家庭稳定；


（三）未成年犯罪嫌疑人的法定代理人、近亲属对其犯罪原因、社会危害性以及后果有一定的认识，并能配合公安司法机关进行教育。


第十九条　在押的未成年犯罪嫌疑人同其法定代理人、近亲属等进行会见、通话时，检察人员应当告知其会见、通话不得有串供或者其他妨碍诉讼的内容。会见、通话时检察人员可以在场。会见、通话结束后，检察人员应当将有关内容及时整理并记录在案。


第二十条　对于犯罪情节轻微，并具有下列情形之一，依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的未成年犯罪嫌疑人，一般应当依法作出不起诉决定：


（一）被胁迫参与犯罪的；


（二）犯罪预备、中止的；


（三）在共同犯罪中起次要或者辅助作用的；


（四）是又聋又哑的人或者盲人的；


（五）因防卫过当或者紧急避险过当构成犯罪的；


（六）有自首或者重大立功表现的；


（七）其他依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的情形。


第二十一条　对于未成年人实施的轻伤害案件、初次犯罪、过失犯罪、犯罪未遂的案件以及被诱骗或者被教唆实施的犯罪案件等，情节轻微，犯罪嫌疑人确有悔罪表现，当事人双方自愿就民事赔偿达成协议并切实履行，符合刑法第三十七条规定的，人民检察院可以依照刑事诉讼法第一百四十二条第二款的规定作出不起诉的决定，并可以根据案件的不同情况，予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉。


第二十二条　不起诉决定书应当向被不起诉的未成年人及其法定代理人公开宣布，并阐明不起诉的理由和法律依据。


不起诉决定书应当送达被不起诉的未成年人及其法定代理人，并告知其依法享有的权利。


第二十三条　人民检察院审查未成年人与成年人共同犯罪案件，一般应当将未成年人与成年人分案起诉。但是具有下列情形之一的，可以不分案起诉：


（一）未成年人系犯罪集团的组织者或者其他共同犯罪中的主犯的；


（二）案件重大、疑难、复杂，分案起诉可能妨碍案件审理的；


（三）涉及刑事附带民事诉讼，分案起诉妨碍附带民事诉讼部分审理的；


（四）具有其他不宜分案起诉情形的。


第二十四条　对于分案起诉的未成年人与成年人共同犯罪案件，一般应当同时移送人民法院。对于需要补充侦查的，如果补充侦查事项不涉及未成年犯罪嫌疑人所参与的犯罪事实，不影响对未成年犯罪嫌疑人提起公诉的，应当对未成年犯罪嫌疑人先予提起公诉。


第二十五条　对于分案起诉的未成年人与成年人共同犯罪案件，在审查起诉过程中可以根据全案情况制作一个审结报告，起诉书以及出庭预案等应当分别制作。


第二十六条　人民检察院对未成年人与成年人共同犯罪案件分别提起公诉后，在诉讼过程中出现不宜分案起诉情形的，可以及时建议人民法院并案审理。


第二十七条　对未成年被告人提起公诉，应当将有效证明该未成年人年龄的材料作为主要证据复印件之一移送人民法院。


第二十八条　对提起公诉的未成年人刑事案件，应当认真做好下列出席法庭的准备工作：


（一）掌握未成年被告人的心理状态，并对其进行接受审判的教育，必要时，可以再次讯问被告人；


（二）与未成年被告人的辩护人交换意见，共同做好教育、感化工作；


（三）进一步熟悉案情，深入研究本案的有关法律政策问题，根据案件和未成年被告人的特点，拟定讯问提纲、询问被害人、证人、鉴定人提纲、答辩提纲、公诉意见书和针对未成年被告人进行法制教育的书面材料。


第二十九条　公诉人出席未成年人刑事审判法庭，应当遵守公诉人出庭行为规范要求，发言时应当语调温和，并注意用语文明、准确，通俗易懂。


公诉人一般不提请未成年证人、被害人出庭作证。


第三十条　在法庭审理过程中，公诉人的讯问、询问、辩论等活动，应当注意未成年人的身心特点。对于未成年被告人情绪严重不稳定，不宜继续接受审判的，公诉人可以建议法庭休庭。


第三十一条　对于具有下列情形之一，依法可能判处拘役、三年以下有期徒刑，悔罪态度较好，具备有效监护条件或者社会帮教措施、适用缓刑确实不致再危害社会的未成年被告人，人民检察院可以建议人民法院适用缓刑：


（一）犯罪情节较轻，未造成严重后果的；


（二）主观恶性不大的初犯或者胁从犯、从犯；


（三）被害人同意和解或者被害人有明显过错的；


（四）其他可以适用缓刑的情节。


人民检察院提出对未成年被告人适用缓刑建议的，应当将未成年被告人能够获得有效监护、帮教的书面材料一并于判决前移送人民法院。


第三十二条 公诉人在依法指控犯罪的同时，要剖析未成年被告人犯罪的原因、社会危害性，适时进行法制教育及人生观教育，促使其深刻反省，吸取教训。


第三十三条 对于符合适用简易程序审理条件的未成年人刑事案件，人民检察院应当向人民法院提出适用简易程序的建议。


第三十四条 适用简易程序审理的未成年人刑事案件，人民检察院可以派员出席法庭或者在开庭前通过移送对未成年被告人的社会调查材料等方式，协助人民法院进行法庭教育工作。


第三十五条 人民检察院派员出席未成年人刑事案件二审法庭适用本章的相关规定。


第四章 未成年人刑事案件的法律监督


第三十六条 人民检察院审查批准逮捕、审查起诉未成年犯罪嫌疑人，应当同时审查公安机关的侦查活动是否合法，发现有下列违法行为的，应当提出纠正意见；构成犯罪的，依法追究刑事责任：


（一）违法对未成年犯罪嫌疑人采取强制措施或者采取强制措施不当的；


（二）未依法实行对未成年犯罪嫌疑人与成年犯罪嫌疑人分管、分押的；


（三）对未成年犯罪嫌疑人采取刑事拘留、逮捕措施后，在法定时限内未进行讯问，或者未通知其法定代理人或者近亲属的；


（四）对未成年犯罪嫌疑人威胁、体罚、侮辱人格、游行示众，或者刑讯逼供、指供、诱供的；


（五）利用未成年人认知能力低而故意制造冤、假、错案的；


（六）对未成年被害人、证人以诱骗等非法手段收集证据或者侵害未成年被害人、证人的人格尊严及隐私权等合法权益的；


（七）违反羁押和办案期限规定的；


（八）已作出不批准逮捕、不起诉决定，公安机关不立即释放犯罪嫌疑人的；


（九）在侦查中有其他侵害未成年人合法权益行为的。


第三十七条 对依法不应当公开审理的未成年人刑事案件公开审理的，人民检察院应当在开庭前提出纠正意见。


公诉人出庭支持公诉时，发现法庭审判有下列违反法律规定的诉讼程序的情形之一的，应当在休庭后及时向本院检察长报告，由人民检察院向人民法院提出纠正意见：


（一）开庭或者宣告判决时未通知未成年被告人的法定代理人到庭的；


（二）人民法院没有给聋哑或者不通晓当地通用的语言文字的未成年被告人聘请或者指定翻译人员的；


（三）未成年被告人在审判时没有辩护人的；对未成年被告人及其法定代理人依照法律规定拒绝辩护人为其辩护，合议庭未另行指定辩护律师的；


（四）法庭未告知未成年被告人及其法定代理人依法享有的申请回避、辩护、提出新的证据、申请重新鉴定或者勘验、最后陈述、提出上诉等诉讼权利的；


（五）其他违反法律规定的诉讼程序的情形。


第三十八条 人民检察院依法对未成年犯管教所实行驻所检察。在刑罚执行监督中，发现关押成年罪犯的监狱收押未成年罪犯的，或者对年满十八周岁后余刑在二年以上的罪犯没有转送监狱的，应当依法提出纠正意见。


第三十九条 人民检察院在看守所检察中，发现没有对未成年犯罪嫌疑人、被告人与成年犯罪嫌疑人、被告人分管、分押或者对未成年罪犯留所服刑的，应当依法提出纠正意见。


第四十条 人民检察院应当加强对未成年犯管教所、看守所监管未成年罪犯活动的监督，保障未成年罪犯的合法权益，维护监管改造秩序和教学、劳动、生活秩序。


人民检察院配合未成年犯管教所、看守所加强对未成年罪犯的政治、法律、文化教育，促进依法、科学、文明监管。


第四十一条 人民检察院依法对未成年犯的减刑、假释、暂予监外执行等活动实行监督。对符合减刑、假释、暂予监外执行法定条件的，应当建议执行机关向人民法院、监狱管理机关提请；发现提请或者裁定、决定不当的，应当依法提出纠正意见；对徇私舞弊减刑、假释、暂予监外执行等构成犯罪的，依法追究刑事责任。


人民检察院发现有关机关对判处管制、缓刑或者裁定、决定假释、暂予监外执行等在社会上执行的未成年罪犯脱管、漏管或者没有落实帮教措施的，应当依法提出纠正意见。


第五章 未成年人案件的刑事申诉检察


第四十二条　人民检察院依法受理未成年人及其法定代理人提出的刑事申诉案件和刑事赔偿案件。


人民检察院对未成年人刑事申诉案件和刑事赔偿案件，应当指定专人及时办理。


第四十三条　人民检察院复查未成年人刑事申诉案件，应当直接听取未成年人及其法定代理人的陈述或者辩解，认真审核、查证与案件有关的证据和线索，查清案件事实，依法作出处理。


案件复查终结作出处理决定后，应当向未成年人当面送达法律文书，做好法律宣传、说服教育工作。


第四十四条　对已复查纠正的未成年人刑事申诉案件，应当配合有关部门做好善后工作。


第四十五条　人民检察院办理未成年人刑事赔偿案件，应当充分听取未成年人及其法定代理人的意见，对于依法应当赔偿的案件，应当及时作出和执行赔偿决定。


第六章 附 则


第四十六条　本规定所称未成年人刑事案件，是指犯罪嫌疑人、被告人实施涉嫌犯罪行为时已满十四周岁、未满十八周岁的刑事案件，但在有关未成年人诉讼权利和体现对未成年人程序上特殊保护的条文中所称的未成年人，是指在诉讼过程中已满十四周岁、未满十八周岁的人。


第四十七条　实施犯罪行为的年龄，一律按公历的年、月、日计算。从周岁生日的第二天起，为已满××周岁。


第四十八条　本规定由最高人民检察院负责解释。


第四十九条　本规定自发布之日起施行，最高人民检察院2002年4月22日发布的《人民检察院办理未成年人刑事案件的规定》同时废止。