武汉市蔬菜基地管理办法
湖北省人大常委会
武汉市蔬菜基地管理办法
湖北省人大常委会
（1989年4月16日湖北省第七届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1989年4月16日湖北省第七届人民代表大会常务委员会第七次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 蔬菜基地保护区的划定
第三章 蔬菜基地用地管理
第四章 蔬菜基地的开发和建设
第五章 奖 罚
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加强蔬菜基地的建设和管理，保证城市蔬菜供应，根据《中华人民共和国土地管理法》和国家、省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称蔬菜基地，是指城区现状的常年园商品蔬菜地和经市人民政府批准新开发建设的常年园商品蔬菜地。
本市行政区域内的蔬菜基地，均按本办法保护和管理。
第三条 蔬菜基地的布局和建设纳入城市总体规划和农业区划，按照“近郊为主、远郊为辅、外埠调剂、保证供应”的方针和城市吃菜人口人均不低于四厘菜地的要求安排，并视发展需要适当调整。
第四条 各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜土地和合理使用土地的方针，全面规划，加强管理。
市人民政府土地管理部门（以下简称市土地管理部门）主管本行政区域内的蔬菜基地的统一管理工作。市、区（县）蔬菜生产主管部门、规划部门和其他有关部门，按照各自的职责，做好蔬菜基地的规划、开发建设和管理工作。
第二章 蔬菜基地保护区的划定
第五条 蔬菜基地分长期保留区，严格控制征用、占用区和控制征用、占用区三个类区。
（一）在本市行政区域内划定17万亩以上常年园商品蔬菜地（含在城区范围内确定的现状常年园5万亩、已经在郊县开发建设的常年园8万亩、规划发展常年园4万亩），为长期保留的蔬菜基地。长期保留的蔬菜基地，除国家扩建、改建重点项目而必需的建设外，不得征用、占用。
（二）在城区范围内划定1万亩左右现状常年园商品蔬菜地，为严格控制征用、占用区的蔬菜基地。严格控制征用、占用区的蔬菜基地，除国家重点建设项目或按城市规划进行道路、桥梁、水利设施、给排水工程等必需的基础设施建设外，在公元2000年以内不得征用、占用。
（三）除长期保留区和严格控制征用、占用区的蔬菜基地外，城区范围内的现状常年园商品蔬菜地均属于控制征用、占用区的蔬菜基地。征用、占用应从严掌握。
第六条 市土地管理部门会同市蔬菜生产主管部门、规划部门，按照本办法的要求，制订蔬菜基地保护规划，划定蔬菜基地红线，埋设界桩，建立蔬菜基地档案。
蔬菜基地红线划定后，任何单位和个人不得擅自更改。
第七条 市、区（县）蔬菜生产主管部门对蔬菜基地内的蔬菜生产服务设施应登记造册，建立档案，并指定专人管理。
第三章 蔬菜基地用地管理
第八条 符合本办法第五条（一）、（二）项规定建设的项目，确需使用长期保留区和严格控制征用、占用区内菜地的，用地单位必须持国务院主管部门或者市以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，向市土地管理部门、规划部门提出用地申请，由市土
地管理部门会同市蔬菜生产主管部门共同审核后，报经市人民政府按审批权限批准。
第九条 因国家建设、城市集体所有制单位建设和城乡联营企业建设，确需使用控制征用、占用区内菜地的，用地单位必须持国务院主管部门或区（县）以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，向市土地管理部门、规划部门提出用地申请，报经市人民政
府按审批权限批准。
市土地管理部门应按与市蔬菜生产主管部门共同审订的征用、占用蔬菜基地年度计划划拨土地。
第十条 乡（镇）村企业建设，确需使用本乡（镇）村控制征用、占用区内菜地的，必须持区（县）以上人民政府批准的设计任务书或其他批准文件，向市土地管理部门、规划部门提出用地申请，并报经市人民政府按审批权限批准。
第十一条 农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。确需使用控制征用、占用区内菜地的，由乡（镇）人民政府从严审核后，报区（县）人民政府按照规定的限额用地标准批准。
新建、复建农村集镇，新建成片农村居民点或乡（镇）村公共设施、公益事业建设，必须节约使用土地，确需使用控制征用、占用区内菜地的，由区人民政府从严审核后，报经市人民政府按审批权限批准。
第十二条 符合本办法第九条、第十条的规定，经批准征用、占用蔬菜基地的，用地单位除支付规定的征地费用和按规定承担必需的义务外，还应缴纳新菜地开发建设基金。具体办法和标准由市人民政府按有关规定制定。
新菜地开发建设基金由市土地管理部门收取，交同级财政专项储存，用于新菜地的开发建设和老菜地的改造，专款专用，任何单位不得挪用。市财政、审计部门对其征收、使用情况和经济效益实行监督。
第十三条 禁止任何单位和个人非法占用、买卖或者以其他形式非法转让蔬菜基地内的菜地。禁止擅自占用和拆除蔬菜基地的生产服务基础设施。
因征用蔬菜基地内菜地或从事其他建设而占用、拆除、损坏蔬菜基地生产服务设施的，应负责还建或补偿。
第十四条 蔬菜基地内的菜地必须按市、区（县）蔬菜生产主管部门下达的计划或合理种植蔬菜，不得荒废。未经市蔬菜生产主管部门批准，任何部门和个人不得将蔬菜基地内的菜地改种其他经济作物或开挖鱼塘。
第十五条 蔬菜基地内严禁下列行为：
（一）新建、扩建有污染的工程；
（二）倾倒固体废弃物和排放有毒有害污水；
（三）施用国家禁止使用的农药；
（四）其他污染菜地的行为。
对危害蔬菜基地的污染源，应限期治理，消除污染。
第四章 蔬菜基地的开发和建设
第十六条 经营蔬菜基地的单位和个人，应当保护菜地，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力。
第十七条 合理规划和积极开发建设新菜地，全市每年扩大的新菜地面积必须多于因征用、占用而减少的面积；有计划、有步骤地改造老菜地，对长期保留区和严格控制征用、占用区的蔬菜基地，应逐步建成能排能灌、道路通畅、旱涝保收、稳产高产的蔬菜生产基地。
市蔬菜生产主管部门应会同计划、财政等有关部门制订蔬菜基地开发建设规划，报经市人民政府批准后实施。
第十八条 市、区（县）蔬菜生产主管部门在组织实施蔬菜基地开发建设规划的过程中，应督促建设单位或个人，签订开发建设蔬菜基地合同，并保证合同的实现。
第五章 奖 罚
第十九条 对认真贯彻执行本办法，保护、管理和开发建设蔬菜基地作出显著成绩的单位和个人，给予表彰或奖励。
第二十条 有下列行为之一的，由土地管理部门会同蔬菜生产主管部门分别给予处罚：
（一）全民所有制单位、城市集体所有制单位、乡（镇）企业和城乡联营企业未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用蔬菜基地内菜地的，责令退还非法占用的菜地，限期拆除或者没收在非法占用的菜地上新建的建筑物和其他设施，责令缴纳开发同等面积菜地的新菜地开发建设
基金，并按被占菜地或邻近菜地年产值的二至三倍处以罚款。
（二）买卖或者以其他形式非法转让蔬菜基地内菜地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的菜地上新建的建筑物和其他设施，责令当事人缴纳开发同等面积菜地的新菜地开发建设基金，并按其非法收入的10％至20％处以罚款。
（三）无权批准、越权批准或者违反本办法规定的保护期限批准征用、占用蔬菜基地内菜地的批准文件一律无效，所占用的菜地按第（一）项规定处理。
（四）擅自占用或者拆除蔬菜生产服务设施的，限期退还、还建或者责令赔偿损失，并按受损面积每亩2000元的标准处以罚款。
（五）经批准征用蔬菜基地内菜地的，未经原批准机关同意，从征地批准划拨之日起满一年未使用的，除每年应缴纳开发同等面积新菜地开发建设基金外，并按被占菜地或邻近菜地年产值的一至二倍收取荒芜费；满两年还未使用的，注销土地使用证，无偿收回土地使用权。
（六）未经批准擅自将蔬菜基地内菜地改种其他经济作物或开挖鱼塘的，责令缴纳开发同等面积菜地的新菜地开发建设基金，并按每亩5000元至1万元处以罚款。
（七）除自然灾害等不可抗拒的因素外，将蔬菜基地内菜地荒废的，按每亩每季500元处以罚款。
对有前款（一）、（二）、（三）项所列行为之一的，根据情节轻重，由有关部门追究主管人员和直接责任人员的责任。
第二十一条 农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，或者超过限额标准非法占用蔬菜基地内菜地建住宅的，可以由乡（镇）级人民政府决定责令退还非法占用的菜地，限期拆除或者没收在非法占用菜地上新建的房屋。
第二十二条 有本办法第十五条规定行为之一的，由环保部门按《中华人民共和国环境保护法（试行）》的规定处理。
第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
受到限期拆除新建建筑物和其他设施的处罚的单位和个人，必须立即停止施工。对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。拒绝、阻碍土地管理工作人员依法执行职务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定处罚。
第二十四条 土地管理部门和其他有关管理部门的工作人员应模范执行本办法。对玩忽职守、收受贿赂、徇私舞弊的，由单位或上级行政部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十五条 本办法由市土地管理部门负责解释。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。
1989年4月30日
[内容摘要]：随着我国市场经济的发展，房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定，但其规定却较为分散，且其中又有许多不科学乃至不合理之处，有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点，对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合，并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。
[关键词]：担保物权；抵押权；房地产
房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。
一、房地产抵押权的性质
所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
（一）房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计，即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。
笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。
（二）房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。
担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生，即是这一趋向的表现。
房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。
二、房地产抵押权的设定
房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
（一）房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
（二）房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。
房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。
三、房地产抵押权的效力
房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
（一）房地产抵押权的对内效力