对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)



陕西省宝鸡市人民政府


宝鸡市人民政府令
第28号

　　《宝鸡市燃气管理办法》已经二ＯＯ二年三月二十五日市政府第三次常务会议审议通过，现予发布，自二ＯＯ二年六月一日起施行。

市长：吴登昌　　　
二○○二年四月二十九日



宝鸡市燃气管理办法
第一章　总　则

　　第一条 为加强燃气管理，确保燃气的安全使用和正常供应，维护燃气经营者和用户的合法权益，规范燃气市场，保障社会公共安全，提高环境质量，促进燃气事业发展，根据国家建设部《城市燃气管理办法》、《燃气燃烧器具安装维修管理规定》、《陕西省城市燃气管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条　本办法所称燃气是指供给生产、生活等使用的天然气、液化石油气、人工煤气(煤制气、油制气)等气体燃料。

　　第三条　本市行政区域内燃气的生产、储存、经营、使用，燃气工程规划、设计、施工，燃气燃烧器具的生产、销售、安装、维修均应遵守本办法。

　　第四条　燃气的发展应当实行统一规划、配套建设、因地制宜、合理利用能源、建设和管理并重的原则。

　　第五条　市城市建设局是本市燃气行业的行政主管部门，负责本市燃气的规划、建设、管理和安全工作。

　　各县、区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的燃气管理工作。

　　城市管理行政执法、公安消防、技术监督、规划、工商、物价等部门按照各自职责，做好燃气管理工作。




第二章　规划与建设

　　第六条　县级以上人民政府应当组织规划、城建、消防等部门根据城市总体规划编制本地区燃气发展规划。
　　燃气新建、改建、扩建项目以及经营网点的布局要符合燃气发展规划。

　　第七条　燃气建设资金可以按照国家有关规定，采取政府投资、集资、国内外贷款、招商引资等多种渠道筹集。

　　第八条　新建、扩建、改建液体石油气的储灌站、人工煤气、天然气储配站、输配厂等燃气工程，建设单位应向所在地建设行政主管部门申报，经市城市建设局初审后报省建设厅审批，然后按基本建设程序办理。

　　第九条　燃气工程的设计、施工、安装必须由持有相应资质证书的设计、施工、安装单位承担，并应当符合国家有关技术标准和规范。
　　禁止无资质或超越资质证书规定的经营范围承担燃气工程设计、施工任务。

　　第十条　燃气工程施工实行工程质量监督制度。

　　第十一条　燃气工程竣工后，应当由建设行政主管部门会同公安消防、技术监督、安全监督等有关部门验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。

　　第十二条　任何单位和个人无正当理由不得阻挠经批准的公共燃气管道工程的施工安装。




第三章　经营管理

　　第十三条　凡从事燃气生产、储存、运输、输配、销售的单位(含自产、自购燃气供本单位使用)及燃气器具生产、销售、安装、维修的单位，应按照《陕西省城镇燃气企业(单位)资质管理暂行规定》到省、市、县区建设行政主管部门申请办理资质证书。燃气生产企业、人工煤气、天然气供应企业、石油液化气储灌站的资质证书由省建设厅颁发和审验；燃气燃烧器具的安装、维修单位、液化气供应站的资质证书由市城市建设局颁发和审验；灶具门店的资质证书由各县、区建设行政主管部门颁发和审验。
　　从事燃气生产、储存、运输、输配、销售的单位(含自产、自购燃气供本单位使用)必须到公安消防部门办理相关许可证。
　　燃气生产、储存、输配需使用压力容器的单位必须到技术监督部门办理使用证。燃气计量器具实行强检制度，因计量问题产生的纠纷由技术监督部门裁定。
　　取得燃气经营资质证书后，方可到工商行政管理部门办理营业执照。

　　第十四条　燃气供应企业应当遵守下列规定：

　　(一)燃气的气质和压力应当符合国家规定的标准，保证安全稳定供气，不得无故停气；

　　(二)禁止向无《城市燃气企业资质证书》的单位提供经营性气源；

　　(三)禁止用槽车直接向钢瓶充装液化石油气；

　　(四)禁止使用超过检验期限和检验不合格的钢瓶；

　　(五)禁止钢瓶间互相倒气；

　　(六)按规定定期清理燃气管道、钢瓶残留物，禁止往下水管道或居民区倾倒废气渣。

　　(七)遵守服务承诺，不断提高服务质量；

　　(八)其他应当遵守的规定。

　　第十五条　管道燃气供应企业必须设立抢修电话，并向社会公布，该电话必须24小时有人值守；同时还必须设置专职抢修队伍，配备防护用品、车辆器材、通讯设备等。

　　第十六条　严禁在闹市区和居民稠密地区建立钢瓶库房。凡设立在居民点附近的燃气销售单位和门店，必须另行选择地点建立符合安全技术规范的钢瓶库房，重瓶、空瓶应分区放置。销售门店钢瓶储存间与营业区必须用防火墙隔开，其间不得开设门窗。

　　第十七条　燃气经营单位和自购燃气供应职工生活的单位应当制定用户安全使用规则，对用户进行安全教育，定期进行安全检查，并提供维修、咨询等服务。




第四章　设施管理

　　第十八条　燃气生产、储运、调压设施、输送管道以及附属和各种设备均属燃气设施。

　　第十九条　燃气供应企业应按照规定在重要的燃气设施所在地设置统一、明显的安全警示标志，并配备专职人员进行巡回检查。
　　任何单位和个人不得擅自涂改、毁坏和覆盖燃气设施的安全警示标志。

　　第二十条　在燃气设施的地面和地下规定的安全保护范围内，禁止修建建筑物、构筑物，禁止堆放物品和挖坑取土等危害供气设施安全的活动。

　　第二十一条　凡在燃气管道及设施1--3米范围内进行施工的，施工单位必须事先通知燃气供应企业，经双方商定采取保护措施后，方可施工。施工过程中，燃气供应企业应根据需要进行现场监护。

　　第二十二条　燃气生产、储存、输配系统的动火应当建立分级审批制度，凡在燃气的生产、储存区进行动火作业，须制定抢险预案。


　　第二十三条　燃气生产、储存、输配、经营单位应对燃气管道及设施定期进行检查，发现管道和设施有破损、漏气等情况时，必须及时维修和更换，维修费用按产权归属承担。

　　第二十四条　燃气供应企业在处理燃气事故时，对影响抢修的其它设施，有权采取应急措施，事后应及时恢复原状，按有关规定补办手续和处理遗漏问题。

　　第二十五条　除消防等紧急情况外，未经燃气供应企业同意，任何人不得开启或关闭燃气管道上的公共阀门。




第五章　燃气器具管理

　　第二十六条　燃气器具包括燃气灶具、公用燃气炊事器具、燃气烘烤器具、燃气热水、开水器具、燃气取暖器具、燃气冷暖机、燃气报警器具、调压阀等。

　　第二十七条　凡在本市销售的燃气器具，必须是经过省建设厅指定的检测站进行检测并符合本省使用要求、注册登记后的燃气器具。经核准销售的燃气器具，其生产单位应在本市设立维修点，也可委托本市燃气器具经营单位代理维修。

　　第二十八条　燃气经营单位不得强制用户到指定地点购买指定的燃气器具，燃气供应企业有权对用户购置的未经省建设厅核准的燃气器具拒绝通气点火。

　　第二十九条　燃气钢瓶经营者，不得经营报废的钢瓶、翻新的钢瓶、没有取得生产许可证的厂家生产的钢瓶。




第六章　燃气用户管理

　　第三十条　单位和个人使用管道燃气和增加燃气设施时必须与燃气供应企业签订供用气合同。用户在使用燃气时必须严格遵守安全使用规定。

　　第三十一条　使用管道燃气的单位和个人，不得擅自拆、改、迁、装燃气设施和用具，不得采用其它不正当手段使用燃气。

　　第三十二条　产权归个人或单位所有的庭院、户内管道部分，根据城市燃气规划和用户发展需要，燃气供应企业有权对其延伸改造，产权单位和个人应积极予以配合支持。

　　第三十三条　饮食服务业及公共场所使用燃气，必须符合安全消防有关规定，严禁在室内乱拉管线，不得盘绕、挤、压、踩踏燃气管道；厨房必须为非易燃材料建筑，通风应良好，燃气灶不得与其它火源同室使用。公共场所使用燃气必须配备适量的灭火器材。

　　第三十四条　用户不得用任何手段加热和摔、砸、倒卧液化石油气钢瓶，不得自行排残和拆修瓶阀等附件，不得自行改换检验标记或瓶体漆色。




第七章　罚　则

　　第三十五条　违反本办法第十一条、第十三条第一款规定的，依照建设部《城市燃气管理办法》第四十一条之规定，由市、县建设行政主管部门责令停止施工、营运，并可处以一万元罚款；情节严重的，处以一万元以上二万元以下罚款；情节特别严重的，处以二万元以上三万元以下罚款。

　　第三十六条　违反本办法第十四条、第二十七条规定的，依照建设部《城市燃气管理办法》第四十二条之规定，由市、县建设行政主管部门给予警告、责令限期改正、停止销售，并可处以一万元罚款；情节严重的，处以一万元以上二万元以下罚款；情节特别严重的，处以二万元以上三万元以下罚款。

　　第三十七条　违反本办法第二十五条、第三十一条、第三十四条规定的，依照建设部《城市燃气管理办法》第四十三条之规定，由市、县建设行政主管部门责令停止违法行为，恢复原状，赔偿损失，并可处以五百元以上一万元以下罚款；情节严重的，处以一万元以上二万元以下罚款；情节特别严重的，处以二万元以上三万元以下罚款。

　　第三十八条　违反本办法第八条规定的，依照建设部《城市燃气管理办法》第四十一条之规定，由市城市管理行政执法部门、县建设行政主管部门责令停止施工、营运，并可处以一万元罚款；情节严重的，处以一万元以上二万元以下罚款；情节特别严重的，处以二万元以上三万元以下的罚款。

　　第三十九条　违反本办法第九条规定的，依照建设部《城市燃气管理办法》第四十条之规定，由市城市行政管理执法部门、县建设行政主管部门责令停止施工、限期改正，并可处以一万元罚款；情节严重的，处以一万元以上二万元以下罚款；情节特别严重的，处以二万元以上三万元以下罚款。

　　第四十条　违反本办法第十二条、第十九条、第二十条规定的，依照建设部《城市燃气管理办法》第四十三条之规定，由市城市管理行政执法部门、县建设行政主管部门责令停止违法行为，恢复原状，赔偿损失，并可处以五百元以上一万元以下罚款；情节严重的，处以一万元以上二万元以下罚款；情节特别严重的，处以二万元以上三万元以下罚款。

　　第四十一条　违反其他有关规定的，由相关部门按照有关法律、法规予以处罚。

　　第四十二条　依据本办法作出的行政处罚，必须按照《行政处罚法》的规定进行；罚款应当开据财政部门统一印制的票据，实行收支两条线管理。

　　第四十三条　市、县行政主管部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，根据情节轻重，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

　　第四十四条　拒绝、妨碍行政管理人员依法执行公务的，由公安部门予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十五条　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强执行。




第八章　附　则

　　第四十六条　本办法应用中的具体问题由市城市建设局、市城市管理行政执法局负责解释。

　　第四十七条　本办法自二ＯＯ二年六月一日起施行。