定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/竺雨迪

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 19:29:09   浏览:8634   来源:法律资料网
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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
                       ——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
  【案情】
  原告:张某。
  被告:熊某。
  张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
  张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
  ××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
  熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
  ××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
  ××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
  此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。

作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
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第七届全国人民代表大会第三次会议关于《中华人民共和国香港特别行政区基本法(草案)》的审议程序和表决办法

全国人民代表大会常务委员会


第七届全国人民代表大会第三次会议关于《中华人民共和国香港特别行政区基本法(草案)》的审议程序和表决办法

(1990年3月29日第七届全国人民代表大会第三次会议通过)

根据《中华人民共和国宪法》,并根据《中华人民共和国全国人民代表大会议事规则》关于“全国人民代表大会决定成立的特定的法律起草委员会拟订并提出的法律案的审议程序和表决办法,另行规定”的规定,第七届全国人民代表大会第三次会议决定:
本次会议审议《中华人民共和国香港特别行政区基本法(草案)》,由各代表团审议,并由法律委员会根据各代表团的审议意见进行统一审议,向主席团提出审议结果报告,主席团审议通过后,印发会议,并将草案提请大会全体会议表决。
香港特别行政区基本法(草案)整个草案一次表决,由全体代表的过半数通过。采用按表决器方式表决。如表决器在使用中临时发生故障,改用无记名投票方式表决。




教育部办公厅关于2007年做好学校突发公共卫生事件防控工作的第二次预警通知

教育部办公厅


教育部办公厅关于2007年做好学校突发公共卫生事件防控工作的第二次预警通知

教体艺厅〔2007〕5号


各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局,有关部门(单位)教育司局,部属各高等学校:
  根据《卫生部关于2007年第一季度食物中毒情况的通报》,第一季度卫生部通过中国疾病预防控制中心网络直报系统共收到全国食物中毒事件报告65起,其中11起发生于学校集体食堂,中毒原因以食物污染或变质引起的微生物性食物中毒为主。目前,随着夏季来临,食物中毒特别是微生物性食物中毒和肠道传染病开始进入高发期,为有效预防学生食物中毒和肠道传染病流行事件的发生,特重申以下要求:
  一、各级教育行政部门和学校要按照《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》等法规文件要求,加强对学校食品卫生、饮用水卫生、肠道传染病防控工作的管理,切实落实各项工作措施。
  二、各级教育行政部门和学校要按照《卫生部、教育部关于开展全国学校卫生专项检查工作的通知》(卫监督发〔2007〕111号)要求,组织开展学校食品卫生、饮用水卫生、传染病防控等工作的自查和抽查,并对检查结果进行通报,对存在的问题立即进行整改。
  三、各级各类学校要以多种形式对广大师生开展一次食品卫生、预防食物中毒和肠道传染病知识的宣传教育,增强学生的自我保护意识和能力。
  四、各级教育行政部门和学校要强化报告意识,发生学校食物中毒等突发公共卫生事件后,必须按要求立即向当地疾病控制部门进行报告,并逐级报告上级教育行政部门。要主动配合卫生部门加强对学校食品卫生工作的监督与管理,并在其指导下,做好学校食品卫生工作。
  五、为指导学校切实做好学校食品卫生工作,教育部组织专家编印了常识性读物《常见食物中毒及其预防知识》,并免费发放各地。请各地教育行政部门收到《常见食物中毒及其预防知识》后迅速将其分发至开办食堂的中小学校,并要求学校充分利用该读物对学校食堂从业人员及师生开展宣传教育活动。
  附件:1.常见食物中毒及其预防知识
     2.《常见食物中毒及其预防知识》配发清单
                           二○○七年五月十七日

附件1:

常见食物中毒及其预防知识

  食物中毒是指吃了不洁或有毒食物而导致的疾病。通常在吃了有问题的食物1至72小时内发病,病情严重者可以致命。
  食物中毒一般分为微生物性(包括细菌性和真菌性食物中毒)、化学性、有毒动植物中毒。
  一、细菌性食物中毒
  细菌性食物中毒是指进食含有细菌或细菌毒素的食物而引起的食物中毒。在各类食物中毒中,细菌性食物中毒最多见。其中又以沙门氏菌、金黄色葡萄球菌最为常见,其次为蜡样芽胞杆菌。
  细菌性食物中毒发病率较高而病死率较低,多发生在气候炎热的季节。
  (一)几种常见细菌性食物中毒的特点
  1.沙门氏菌食物中毒:沙门氏菌常存在于被感染的动物及其粪便中。进食受到沙门氏菌污染的禽、肉、蛋、鱼、奶类及其制品即可导致食物中毒。一般在进食后12-36小时出现症状,主要有腹痛、呕吐、腹泻、发热等,一般病程3-4天。
  2.金黄色葡萄球菌食物中毒:金黄色葡萄球菌存在于人或动物的化脓性病灶中。进食受到金黄色葡萄球菌污染的奶类、蛋及蛋制品、糕点、熟肉类即可导致食物中毒。一般在进食后1-6小时出现症状,主要有恶心、剧烈的呕吐(严重者呈喷射状)、腹痛、腹泻等。一般在1-3天痊愈,很少死亡。
  3.蜡样芽孢杆菌食物中毒:蜡样芽孢杆菌主要存在于土壤、空气、尘埃、昆虫中。进食受到蜡样芽孢杆菌污染的剩米饭、剩菜、凉拌菜、奶、肉、豆制品即可导致食物中毒。呕吐型中毒一般在进食后1-5小时出现症状,主要有恶心、呕吐、腹痛。腹泻型中毒一般在进食后8-16小时出现症状,主要有腹痛、腹泻。预后较好。
  (二)预防措施
  1.严格食品的采购关。禁止采购腐败变质、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁、混有异物或者其他感官性状异常的食品以及未经兽医卫生检验或者检验不合格的肉类及其制品(包括病死牲畜肉)。
  2.注意食品的贮藏卫生,防止尘土、昆虫、鼠类等动物及其他不洁物污染食品。
  3.食堂从业人员每年必须进行健康检查。凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道疾病(包括病原携带者),活动性肺结核,化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的疾病的,不得从事接触直接入口食品的工作。
  4.食堂从业人员有皮肤溃破、外伤、感染、腹泻症状等不要带病加工食品。
  5.食堂从业人员工作前、处理食品原料后、便后用肥皂及流动清水洗手。
  6.加工食品的工具、容器等要做到生熟分开。加工后的熟制品应当与食品原料或半成品分开存放,半成品应当与食品原料分开存放。
  7.加工食品必须做到烧熟熟透,需要熟制加工的大块食品,其中心温度不低于70℃。
  8.剩余食品必须冷藏,冷藏时间不得超过24小时,在确认没有变质的情况下,必须经高温彻底加热后,方可食用。
  9.带奶油的糕点及其他奶制品要低温保藏。
  10.储存食品要在5℃以下。若做到避光、断氧,效果更佳。生、熟食品分开储存。
  二、化学性食物中毒
  化学性食物中毒是指误食有毒化学物质,如鼠药、农药、亚硝酸盐等,或食入被其污染的食物而引起的中毒。发病率和病死率均比较高。
  毒鼠强中毒:毒鼠强毒性极大,对人致死量5—12毫克。一般在误食10-30分钟后出现中毒症状。轻度中毒表现头痛、头晕、乏力、恶心、呕吐、口唇麻木、酒醉感。重度中毒表现突然晕倒,癫痫样大发作,发作时全身抽搐、口吐白沫、小便失禁、意识丧失。
  亚硝酸盐中毒:俗称“工业用盐”。摄入亚硝酸盐0.2-0.5克就可以引起食物中毒,3克可导致死亡。发病急,中毒表现为口唇、舌尖、指尖青紫等缺氧症状,重者眼结膜、面部及全身皮肤青紫。自觉症状有头晕、头痛、无力、心率快等。
  预防措施:
  1.严禁食品贮存场所存放有毒、有害物品及个人生活物品。鼠药、农药等有毒化学物要标签明显,存放在专门场所并上锁。
  2.不随便使用来源不明的食品或容器。
  3.蔬菜加工前要用清水浸泡5-10分钟后,再用清水反复冲洗。一般要洗三遍,温水效果更好。
  4.水果宜洗净后削皮食用。
  5.手接触化学物后要彻底洗手。
  6.加强亚硝酸盐的保管,避免误作食盐或碱面食用。
  7.苦井水勿用于煮粥,尤其勿存放过夜。
  8.食堂应建立严格的安全保卫措施。严禁非食堂工作人员随意进入学校食堂的食品加工操作间及食品原料存放间。厨房、食品加工间和仓库要经常上锁,防止坏人投毒。
  三、有毒动植物中毒
  有毒动植物中毒是指误食有毒动植物或摄入因加工、烹调方法不当未除去有毒成分的动植物食物引起的中毒。发病率较高,病死率因动植物种类而异。
  近几年学校常见的集体有毒动植物中毒有四季豆中毒、生豆浆中毒、发芽马铃薯中毒等。因学生误食有毒动植物导致的中毒有河豚鱼中毒、毒蕈中毒、蓖麻籽中毒、马桑果中毒等。
  1.四季豆中毒
  未熟四季豆含有的皂贰和植物血凝素可对人体造成危害,如进食未烧透的四季豆可导致中毒。
  一般在进食未烧透的四季豆后1-5小时出现症状,主要恶心、呕吐、胸闷、心慌、出冷汗、手脚发冷、四肢麻木、畏寒等,一般病程短,恢复快,预后良好。
  预防措施:烹调时先将四季豆放入开水中烫煮10分钟以上再炒。
  2.生豆浆中毒
  生大豆中含有一种胰蛋白酶抑制剂,进入机体后抑制体内胰蛋白酶的正常活性,并对胃肠有刺激作用。
  进食后0.5-1小时出现症状。主要有恶心、呕吐、腹痛、腹胀和腹泻等。一般无须治疗,很快可以自愈。
  预防措施:将豆浆彻底煮开后饮用。生豆浆烧煮时将上涌泡沫除净,煮沸后再以文火维持煮沸5分钟左右。
  3.发芽马铃薯中毒
  马铃薯发芽或部分变绿时,其中的龙葵碱大量增加,烹调时又未能去除或破坏掉龙葵碱,食后发生中毒。尤其是春末夏初季节多发。
  一般在进食后10分钟至数小时出现症状。先有咽喉抓痒感及灼烧感,上腹部灼烧感或疼痛,其后出现胃肠炎症状,剧烈呕吐、腹泻。此外,还可出现头晕、头痛、轻度意识障碍、呼吸困难。重者可因心脏衰竭、呼吸中枢麻痹死亡。
  预防措施:马铃薯应低温贮藏,避免阳光照射,防止生芽;不吃生芽过多、黑绿色皮的马铃薯;生芽较少的马铃薯应彻底挖去芽的芽眼,并将芽眼周围的皮削掉一部分。这种马铃薯不易炒吃,应煮、炖、红烧吃。烹调时加醋,可加速破坏龙葵碱。
  4.河豚鱼中毒
  河豚鱼的某些脏器及组织中均含河豚毒素,其毒性稳定,经炒煮、盐淹和日晒等均不能被破坏。
  误食后10分钟至3小时出现症状。主要表现为感觉障碍,瘫痪,呼吸衰竭等。死亡率高。
  预防措施:加强宣传教育,防止误食。
  5.毒蕈(有毒蘑菇)中毒
  我国有可食蕈300余种,毒蕈80多种,其中含剧毒素的有10多种。常因误食而中毒,夏秋阴雨季节多发。
  一般在误食后0.5-6小时出现症状。胃肠炎型中毒主要表现为恶心、剧烈呕吐、腹痛、腹泻等,病程短,预后良好;神经精神型中毒主要症状有幻觉、狂笑、手舞足蹈、行动不稳等,也可有多汗、流涎、脉缓、瞳孔缩小等,病程短,无后遗症;溶血型中毒发病3-4天出现黄疸、血尿、肝脾肿大等溶血症状,死亡率高。
  预防措施:加强宣教,防止误食。
  6.蓖麻籽中毒
  蓖麻籽含蓖麻毒素、蓖麻碱和蓖麻血凝素3种毒素,以蓖麻毒素毒性最强,1mg蓖麻毒素或160mg蓖麻碱可致成人死亡,儿童生食1-2粒蓖麻籽可致死,成人生食3-12粒可导致严重中毒或死亡。
  食用蓖麻籽的中毒症状为恶心、呕吐、腹痛、腹泻、出血,严重的可出现脱水、休克、昏迷、抽风和黄疸,如救治不及时,2-3天出现心力衰竭和呼吸麻痹。目前对蓖麻毒素无特效解毒药物。
  蓖麻籽无论生熟都不能食用。但由于蓖麻籽外观漂亮饱满,易被儿童误食。
  预防措施:加强宣传教育,防止误食。
  7.马桑果
  马桑果,又名毒空木、马鞍子、黑果果、扶桑等。马桑果有毒,其有毒成分为马桑内酯、吐丁内酯等。
  误食后0.5-3小时出现头痛、头昏、胸闷、恶心、呕吐、腹痛等,常可自行恢复。严重者遍身发麻、心跳变慢、血压上升、瞳孔缩小、呼吸增快、反射增强,常突然惊叫一声,随即昏倒,接着出现阵发性抽搐。严重者可于多次反复发作性惊厥后终于呼吸停止。一次服大量者可由于迷走神经中枢过度兴奋而致心搏骤停。
  因外形似桑椹,所以常被当作桑椹而误食,许多小孩特别是农村的小孩在外玩耍时因采食而引起中毒。
  预防措施:加强宣传教育,防止误食。

附件2:

《常见食物中毒及其预防知识》配发清单