预购商品房再转让/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 16:29:16   浏览:8339   来源:法律资料网
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


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用虚假罚单收取罚款的行为应如何定性

河南省辉县市检察院 郝建强

李某是某地公安机关交警大队副大队长。一天,李某找到某个体印刷厂厂长梁某,向其提供样单,让其印制假交通违章罚单,并约定获利后两人分成。2005年3月至10月,李某利用职务便利,用假交通违章罚单向违章车辆收取罚款共计5万元。按照协议,李某按30%分给梁某1.5万元,剩余3.5万元自己侵吞。
在对本案定性问题上,存在几种不同的观点:
一种观点认为,李某和梁某的行为构成诈骗罪的共犯,其中,李某是主犯,应当负主要责任,梁某是从犯,负次要责任。其理由是:
首先,李某和梁某内部分工明确,共同实施故意犯罪行为,是共同犯罪。其中,李某是积极参与、策划者,在共同犯罪中起主要责任,是主犯,梁某在李某的授意下实施了印制假交通违章罚单的行为,是从犯。诈骗罪是指以非法占有为目的,用虚构事实,隐瞒真相的方法,骗取数额较大公私财物的行为。具体到本案,从主观方面讲,李某和梁某有非法骗取罚款的故意,非法占有的目的明确。从客观方面讲,李某向梁某提供样单,授意梁某印制假交通违章罚单,梁某实施了为其印制假交通违章罚单的行为。李某实施了用虚假罚款单迫使行政相对人——违章驾驶员“自愿”交出的钱款的行为。李某和梁某的行为侵犯的客体是行政相对人——违章驾驶员对自己财物的所有权。因此,这种观点认为,李梁二人是诈骗罪的共同犯罪。当然,在本案中,李某利用自己的交警身份,只是为了使自己的诈骗行为具有更大的欺骗性,是一个从重量刑的情节。
第二种观点认为,李某的行为构成贪污罪,梁某是贪污罪的共犯。其理由是:
首先,李某具有国家工作人员身份,犯罪主体符合。罚款行为与提供假交通违章罚单行为紧密相连,没有梁某提供的假交通违章罚单,李某的罚款行为就无法实施,没有与交警身份相关的罚款行为,就没有制作虚假罚款单的获利性,二者相辅相成,互为条件。其次,虽然假交通违章罚单是假的,但被罚者不明知,且罚款行为以违章为前提,所以罚款所得款项应视为“公共财产”,符合贪污罪的犯罪对象。其行为侵犯了公共财产所有权,符合贪污罪的犯罪客体。客观方面,李某利用了其交警身份的职务便利。李某作为交警,其职责包含对违章车辆驾驶员进行交通法规教育和罚款,以及将罚款向财政部门上缴的义务。该案中,李某用虚假罚款单收取罚款,隐匿而不上缴,属于以“欺骗”的手段,将罚款“侵吞”的行为。关于共同犯罪方面,梁某向李某提供假交通违章罚单,并按照议定比例分成,其共同犯罪故意明显。综上,应按贪污罪追究李某及梁某的刑事责任。
在本案中,上路收取罚款和分赃行为都是实行行为,制作虚假罚款单的行为是一种共同实行行为。按照“实行犯决定论”的观点以及刑法的有关规定,应以李某的行为性质定性,梁某构成从犯。按照2000年6月27日最高人民法院《关于审理贪污、职务侵占案件如何认定共同犯罪几个问题的解释》中“行为人与国家工作人员勾结,利用国家工作人员的职务便利,共同侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有公共财物的,以贪污罪共犯论处”的规定,对梁某应当以贪污罪的共犯论处。
同意第二种观点,应当以贪污罪共同犯罪论处。其中李某是主犯,梁某是从犯。


民和回族土族自治县发展职业教育条例

青海省民和回族土族自治县人大


民和回族土族自治县发展职业教育条例

(2004年3月26日民和回族土族自治县第十四届人民代表大会第二次会议通过 2004年5月29日青海省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 自2004年9月1日起施行)



第一条 为了实施科教兴县战略,发展职业教育,提高劳动者素质,根据《中华人民共和国职业教育法》等有关法律、法规,结合本县实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本县职业学校教育和各种形式的职业培训。

第三条 县人民政府按照统筹城乡发展的要求,加强对城乡职业教育工作的领导、协调和评估。把发展职业教育纳入国民经济和社会发展计划,建立职业学校教育与职业培训并举,其他教育相互沟通和协调发展的职业教育体系。

县人民政府教育行政部门负责职业教育的统筹规划、综合协调、宏观管理。

县人民政府人事劳动和社会保障等相关部门在各自职责范围内,分别负责有关职业教育工作。

第四条 县人民政府应根据经济社会发展对技能型劳动者的需求,重点保障办好县属骨干职业学校。确保与办学规模相适应的师资、实习基地和设施设备建设。

县人民政府鼓励和支持境内外组织及个人按照国家有关规定举办、联办职业学校或职业培训机构。

第五条 企业可单独或联合举办职业学校、职业培训机构,也可委托其他职业学校和职业培训机构对在岗、转岗职工和准备录用人员进行职业教育。

企业、事业、行业组织应负责本单位、本系统举办的职业高中、技工学校和职业培训机构的经费、师资、专业设置、设施设备、实习基地和教学管理等工作。

第六条 职业学校和职业培训机构的设立、变更和终止应具备法定条件,并依法审批。

初等职业学校、普通初中附设初等职业教育班、普通中学附设职业高中班,由办学单位申报,县人民政府教育行政部门审批。

中等职业学校,按照国家有关规定执行。

职业培训机构,按管理职责分工分别由县人民政府教育、人事劳动和社会保障等行政部门审批。人事劳动和社会保障等行政部门审批的,应抄送县教育行政部门备案。

第七条 县人民政府应依法保障职业学校和职业培训机构在专业设置、招生规模、学籍管理、教师聘用及经费使用等方面享有自主权。鼓励和支持职业学校、职业培训机构跨区域招生或与本地、异地职业学校联合办学。

第八条 职业学校和职业培训机构应当扩大农村职业教育招生规模,并根据本县经济社会发展需求和“实际、实用、实效”原则,灵活设置专业和培训项目。

农村职业教育,应坚持为农业综合开发、技术推广和农民脱贫致富服务,实行产教结合,注重实用技能培养。

第九条 职业学校允许学生分阶段完成学业。

普通中学的学生可转入职业学校就读;职业学校的学生可转入普通中学就读。

职业学校的学生可以参加成人高等教育自学考试;毕业生可以参加高等学校升学考试。

第十条 职业学校学生学习期满,经学校考核合格,发给毕(结)业证书;接受职业培训的人员,经培训学校或职业培训机构考核合格后,发给相应培训证书。职业学校、职业培训机构鼓励学生参加职业技能鉴定考试,获取职业资格证书。

学历证书、培训证书、职业资格证书作为职业学校、职业培训机构的毕(结)业生从业和取得相关待遇的凭证。

第十一条 县人民政府有关部门和企业、事业单位必须按照“先培训、后就业”的原则,严格执行就业准入制度。用人单位招收、录用人员时,应当从取得相应职业学校学历证书、职业培训合格证书和职业资格证书的人员中录用。

第十二条 职业学校毕业生自谋职业的,县人民政府及其人事劳动和社会保障等部门应按照国家有关规定给予扶持。职业学校毕业生回村务农的,当地人民政府应在农业技术开发与推广等方面给予优惠。

第十三条 县人民政府应将职业教育教师的培养培训工作纳入教师队伍建设规划,并安排专款用于培养培训职业教育教师。

对职业学校和职业培训机构所必需的具有专业技术职称和特殊技能人员的聘请、选拔、调动,有关部门、企业、事业单位和行业组织应予以支持。

县人民政府统一安排的职业技能培训,由县职业学校组织实施,培训需要聘请的兼职教师工资由县财政和职业学校或培训单位各承担50%,工资额度按本县同等职称教师工资核定。

第十四条 职业学校、职业培训机构文化课教师的资格认定、任用、职称评定及待遇,按《中华人民共和国教师法》、《教师资格条例》的规定执行;专业课教师和聘请的具有特殊技能人员的资格认定、技术和技能、职称评定及待遇,按相关专业、行业的有关规定执行。

第十五条 县人民政府及其有关部门、乡(镇)人民政府应把职业学校的基本建设纳入城乡建设规划,统筹安排学校的基本建设用地,按国家有关规定实行优先、优惠政策。

职业学校的教学设施建设免收城市基础设施配套费。

第十六条 职业学校的校办产业,享受国家规定的中小学校校办产业的待遇。

第十七条 公办职业教育的办学经费应通过财政拨款,行政、企业、事业单位和用人单位合理承担,办学者自筹,受教育者缴费,职业教育机构勤工俭学和校办产业收入,社会资助和捐赠以及贷款等多种渠道筹集。

第十八条 职业学校、职业培训机构应酌情减免经济困难和残疾学生学杂费。

第十九条 公办职业教育的财政拨款应随财政收入的增长而增长。教育事业费和教育基本建设费中,应单列职业教育经费项目。

县人民政府每年安排职业教育专项补助经费,经费额度不低于上年财政收入的0.5%,并根据当年财政情况适当增加。

依法征收的城市教育费附加,用于发展职业教育的比例应当不低于20%。

第二十条 有关部门根据业务需求,每年安排一定数额的专项经费用于培训农村技能人才、科技开发和技术推广。

人事劳动和社会保障行政部门应从失业保险资金中安排必要的经费,用于失业人员的上岗、转岗技能培训。

企业应按不低于职工工资总额的1.5%安排职业教育经费,用于职工的业务培训和继续教育。

第二十一条 职业学校、职业培训机构及各有关部门应加强职业教育经费的管理,接受审计、财政部门的监督。

公办职业学校按规定收取的学费实行收支两条线管理,县财政要全额返还职业学校,不得冲抵财政拨款,任何部门不得截留或挪用。

第二十二条 对职业教育活动中违反本条例的行为,依照相关法律法规的规定予以处罚。

第二十三条 本条例应用中的具体问题由县人民政府负责解释。

第二十四条 本条例自2004年9月1日起施行。